장사 안돼 공실만 넘쳐날텐데…재건축·재개발 단지들 "NO 상가"

[이데일리 최정희 김은경 기자] 지난 23일 오후 서울 지하철 5호선 둔춘동역 2번 출구를 나서자마자 ‘임대 문의’ 전단이 붙은 공실 점포가 한눈에 들어왔다. 2024년 11월 말 입주가 시작된 1만 2000가구 규모의 올림픽파크포레온 단지 내 상가의 모습이다. 입주가 시작된 지 1년이 넘었지만 일부 점포는 불이 꺼진 채 비어 있었고 임차인을 찾는 안내문이 곳곳에 붙어 있었다. 한 중개업소 관계자는 “가구 수가 많다 보니 상가 규모도 함께 커졌는데 주변에 상가 공급이 워낙 많아 공실이 쉽게 해소되지 않는 분위기”라며 “과거에는 단지마다 상가를 충분히 배치하는 것이 일반적이었지만 최근에는 상가 과잉이라는 인식이 커지면서 예전처럼 무조건 상가를 많이 짓는 흐름은 줄어드는 추세”라고 설명했다. 지난해 11월 입주가 시작된 서울 서초구 방배동 원페를라는 입주민 입주율이 약 70% 수준인데도 상가 내부는 한가했다. 신규 입점을 준비하고 있는 한 상가조차 사무실 용도로 사용이 예정된 것으로 전해졌다.

서울 서초구 방배동 래미안원페를라 단지 앞 부동산에는 상가 주인을 찾는 문구가 적혀 있다.(사진=김은경 기자)

소비 구조가 오프라인에서 온라인으로 전환하면서 아파트 단지 내 상가 공실이 심화하고 있다. 이런 상황이 고착화하자 애초에 재건축을 할 때부터 상가를 안 짓는 단지들이 늘어나고 있다. 상가를 지었다가 공실이 날 경우엔 미관상으로도 좋지 않을 뿐 아니라 재건축 조합원들의 이익이 감소할 수 있기 때문이다. 상가 조합원 역시 공실 부담에 상가 대신 아파트를 받기를 원하는 사례가 증가하고 있다. 그동안 다수의 재건축 단지에서 상가 조합원과 아파트 조합원간 다툼이 커지면서 소송으로 비화, 재건축 속도가 더뎌지는 경우가 많았으나 이러한 분쟁이 감소할 것이란 전망이 나온다.

(그래픽=이데일리 이미나 기자)

강남권 ‘상가’ 없는 재건축 돌풍

24일 서울시 정비사업 정보몽땅에 따르면 이날 현재 관리처분인가를 받은 강남3구(강남·서초·송파) 재건축 12개 단지 중 강남구 개포주공5단지·도곡개포한신아파트, 송파구 가락미륭아파트·잠실우성4차 등 4개 단지는 기존에는 상가가 있었지만 재건축을 하면서 단지 내 상가를 없애기로 했다.

관리처분계획 인가를 받기도 전에 이미 상가를 짓지 않기로 합의한 경우도 많았다. 강남구 대치 우성1차·쌍용2차는 2022년 사업시행인가를 받은 후 2024년 상반기 상가를 안 짓기로 합의했다. 대치 우성1차 조합 관계자는 “상가 조합원 23명 모두 상가 대신 아파트를 받기를 원해 상가를 안 짓기로 합의했다”고 밝혔다.

여의도 공작 아파트 재건축 단지는 사업시행계획을 수립하고 있는데 상가 면적을 축소했다. 해당 지역은 상업지역으로 분류돼 있는데 작년 5월 서울시 조례가 개정돼 상업지역에서 비주거비율을 20%에서 10%로 축소함에 따라 판매, 업무시설을 축소키로 했다.

단지 내 상가를 지었다가 일반분양에 실패할 경우 할인 분양하거나 그래도 팔리지 않을 경우 시공사에 공사비를 지급하지 못해, 공사비 청구 소송을 당하기도 한다. 즉, 조합의 손실이 커질 수 있기 때문이다.

국가통계포털에 따르면 전국 집합상가 공실률은 작년 4분기 10.4%로 2024년 4분기(10.1%)대비 높아졌다. 서울 역시 이 기간 공실률이 9.1%에서 9.3%로 높아지면 집합상가 공실률이 9~10%에 달했다.

부동산R114가 상업용 부동산 분석솔루션(RCS)을 통해 전국 단지 내 상가 입주 동향을 분석한 결과 작년 새롭게 들어선 단지 내 상가 건물은 227곳, 점포 수는 6524개소로 2023년 상가 건물 309곳, 점포 수 7611개 이후 2년 연속 감소했다. 백새롬 부동산R114 책임연구원은 “2022년부터 분양 단지가 줄어들면서 단지 내 상가가 줄기도 했지만 분양 상가 또한 분양가 부담이 늘어나는 반면 비대면 소비 증가로 사업성이 줄어들면서 상가를 안 짓는 경우도 증가한다”고 밝혔다.

‘상가’ 없는 재건축 단지, 분쟁 줄어드나

재건축 단지에서 ‘상가’ 없는 재건축이 늘어나면서 상가와 아파트 조합원간 분쟁도 줄어들 수 있다는 전망도 나온다.

실제로 일부 재건축 단지에선 상가와 아파트 조합원 간 소송이 벌어지면서 재건축 속도가 지연되고 있다. 신반포2차 재건축 단지의 경우 조합이 2020년 정관을 변경해 상가 조합원이 아파트를 분양받기 쉽도록 해 아파트 조합원의 손실을 끼쳤다며 소송이 제기돼 현재 대법원 판결을 앞두고 있다. 그로 인해 재건축이 수년간 지연되고 공사비 부담도 늘어나게 된다.

이런 사례들로 송파구 가락프라자와 가락삼익맨숀은 상가를 배제하는 방식으로 재건축을 진행하고 있다. 가락삼익맨숀 아파트 단지 조합 관계자는 “2019년 조합 설립 때부터 상가와 아파트 조합이 독립정산을 하기로 했음에도 의견이 맞지 않아 상가를 빼고 주택부문만 재건축을 진행하고 있다”고 밝혔다.

일부는 상가를 짓되 아파트 단지내에 필요한 상권을 조성하는 데 초점을 맞추는 경우도 생겨난다. 신월곡1구역 재건축 조합은 70% 넘게 철거가 진행되고 있는데 4월 사업시행변경 인가를 앞두고 상가를 분양하되 대형 학원가를 조성하는 방안을 검토하고 있다. 조합 관계자는 “주상복합이라 상가 규모가 백화점 1개 정도 규모인데 인근에 대학가, 학교 등이 많은데 대형 학원이 부족해 이런 측면에서 학원을 조성해야 한다는 일부 조합원의 의견이 있어 논의 중”이라고 말했다.

김건우 분전아카데미 대표는 “앞으로 아파트 단지 내에 상가가 없어질 것 같은 분위기가 많이 형성될 것 같다”며 “소비 성향이 온라인을 이용하거나 중심 상권에 있는 대형마트를 이용하지, 단지 내 소형 상가는 잘 안 될 가능성이 높기 때문”이라고 밝혔다. 이어 “상가와 아파트 조합간 갈등이 있는 곳들이 일부 있는데 상가를 없애면 이러한 갈등을 줄일 수 있다”고 덧붙였다.

다만 송승현 도시와 경제 대표는 “지역마다 다를 것”이라며 “아파트 가격이 계속 오를 것이라는 확신이 높은 곳들은 상가 조합원이 아파트를 원하겠지만 그렇지 않은 경우엔 꾸준한 수익이 나올 것으로 예상되면 상가를 원할 수도 있다”고 설명했다.