전셋값 6.8억 역대 최고…서울 전세난 초비상

[이데일리 이다원 기자] 서울 아파트 전세시장이 다시 전세난 국면에 근접하고 있다. 전세 물건이 빠르게 감소하는 가운데 가격까지 가파르게 오르며 2022년 고점 수준까지 올라섰고 시장에서는 추가 상승 가능성까지 제기하고 있다.

서울 송파구 부동산중개업소에 매물 안내문이 붙어있다.(사진=이데일리 방인권 기자)

28일 KB부동산에 따르면 4월 기준 서울 아파트 평균 전세가격은 6억 8147만원으로 집계됐다. 전고점인 2022년 6월 6억 7792만원보다 높다. 중위가격도 6억원으로 2022년 10월 6억 4000만원 이후 최고 수준으로 올라섰다.

[이데일리 김일환 기자]

수치상으로는 전셋값이 과거 전세난 당시 수준까지 상승한 셈이다. 평균 전세가격은 전체 거래를 단순 평균한 값이다. 따라서 고가 주택 영향으로 실제보다 높게 나타날 수 있다. 반면 중위 전세가격은 가격을 순서대로 나열했을 때 가운데 값으로 극단값 영향을 덜 받아 실수요자가 체감하는 수준에 가깝다.

지역별로 보면 실수요가 몰린 강북 지역 상승세가 두드러졌다. 서울 강북 14개구 평균 전세가격은 5억 6349만원으로 2022년 6월 전고점(5억 6066만원)을 이미 넘어섰다. 반면 강남 11개구는 7억 8759만원으로 2022년 7월 고점(7억 8809만원)에 근접한 수준이다. 전세 수요가 상대적으로 가격 부담이 낮은 강북 지역으로 쏠리면서 상승을 주도하는 모습이다.

이 여파로 전세가격지수도 나날이 오르고 있다. 서울 아파트 전세가격지수는 102.2로 전월 대비 0.86%, 전년 동월 대비 6.05% 상승했다. 이는 2021년 11월(103.3) 이후 가장 높은 수준이다.

‘전세의 월세화’ 전환이 확산하면서 시장에 나오는 전세 물건이 줄어든 영향도 있지만, 전반적으로 전세 공급이 축소했다는 지적이 나온다. 한 부동산 전문가는 “지금 서울 아파트 시장은 전세 물건이 나올 여력이 없는 상황”이라며 “매매가격이 빠르게 올랐고 실거주 요건도 강화해 전세 물건이 줄어들 것이라는 예측이 지난해 하반기부터 꾸준히 나오고 있다. 그런 흐름이 예상보다 빠르게 나타나고 있는 것”이라고 설명했다.

이에 따라 현재 전세 시장이 2021~2022년 전세난과 유사한 흐름을 보인다는 분석도 제기됐다. 당시는 ‘임대차 2법’ 시행 2년차를 맞으면서 전세 매물이 급감했던 시기다. 매물은 줄어드는데 집값은 오르면서 전셋값도 함께 뛰어 임대차 시장 불안이 확대됐다.

서울 송파구의 한 부동산업소에 전세 매매 등 안내문이 부착되어 있다. (사진=이데일리 김태형 기자)

최근 역시 가격 상승과 물량 감소가 동시에 나타나며 같은 경로를 밟고 있다. 문제는 상승 여력이 여전히 남아 있다는 점이다. KB부동산이 집계한 서울 아파트 매매가격대비 전세가격 비율(전세가율)은 50.09%다. 지난해 4월(53.52%)보다 도리어 떨어졌다. 아파트 매매가격의 상승폭이 워낙 크고, 계약갱신청구권 활용시 전셋값 상승에 상한이 있기 때문에 전세가율이 점차 낮아진 것이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “통계상으로 전세가격은 과거 고점을 아직 완전히 회복하지 못한 상태”라며 “전세가율이 약 50% 수준에 머물러 과거처럼 매매가격을 밀어 올릴 정도의 국면은 아니지만 매매가격이 안정되더라도 전세가격이 바로 안정되기는 어렵다”고 내다봤다.

시장에서는 전세가 무주택자의 주거 사다리 역할을 수행하기 어려워지는 것 아니냐는 우려도 커지고 있다. 매매 여력이 없는 수요가 전세시장에 머무는 상황에서 공급이 줄어들 경우 가격 불안이 장기화될 수 있다는 지적이다. KB부동산이 4000여개 중개업소 설문을 통해 3개월 후 아파트 전셋값을 예측한 심리 지표인 전세전망지수는 4월 기준 132.38로 2020년 12월(133.43) 이후 5년 4개월 만에 최고 수준을 기록했다. 향후 전셋값 상승을 예상하는 응답이 크게 늘어난 것이다.

따라서 공공주택 공급 확대나 실수요자 대상 금융 규제 완화 등 정책 대응이 필요하다는 의견도 제기됐다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “다주택자 규제와 주택 공급 감소 등이 맞물려 전세 물건이 빠르게 줄고 있는 상황에서 전세 수요는 좀처럼 줄어들지 않을 것”이라며 “주택 공급 물량을 확충하는 것이 답이 될 수 있다”고 말했다.