"알짜 물류센터 다 뺏길라" 실탄 풍부한 외국계 투자자 눈독

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 금융권에서는 부실채권(NPL) 시장에서 물류센터 투자 기회를 찾으려는 움직임이 본격화되고 있다. 자회사를 통해 NPL에 투자하거나 부동산 사모펀드(PEF)를 설립하거나, 펀드를 조성하는 등 다양한 전략으로 투자를 준비 중이다.

해외 투자자들도 국내 물류센터에 눈독을 들이고 있다. 싸게 사들여 개발 후 높은 가격에 매각, 고수익을 달성할 기회라고 보는 것이다. 다만 국내 기관투자자들은 물류센터보다 안정적인 자산에 관심이 있어서 외국계에 투자 기회를 잃고 있다는 의견도 있었다.

◇ 신협중앙회, 연말까지 3500억 규모 부실채권 정리

3일 금융투자업계에 따르면 신용협동조합중앙회(이하 신협)는 100% 지분 출자한 NPL 투자전문 자회사 ‘KCU NPL 대부’(케이씨유엔피엘대부)의 창립기념식을 개최했다.

신협은 지난해부터 NPL 투자전문 자회사 설립 기반을 마련해왔다. KCU NPL 대부는 지난 5월 설립된 대부채권 매입추심회사다. 대전 서구에 위치해 있으며 ‘채권매입팀’과 ‘채권관리팀’이 있다.

(사진=KCU NPL 대부 홈페이지)

KCU NPL 대부는 자본금과 중앙회 등으로부터 대출받은 자금을 재원으로 전국 866개 조합의 부실채권을 사후 재정산 방식으로 매입한다. 3개월 이상 연체가 발생한 대출채권을 KCU NPL 대부가 매입해서, 추심 혹은 공매 등으로 채권을 회수한다는 구상이다.

이를 통해 신협이 보유한 부실채권을 신속하게 해소하고, 연체율 등 건전성 지표를 개선한다.

신협중앙회는 향후 KCU NPL 대부에 900억원을 추가 출자해 부실채권 매입 규모를 확대할 계획이다. 또한 KCU NPL 대부를 통해 올해 말까지 3500억원 규모 부실채권을 정리할 예정이다.

또한 신협중앙회가 주도하는 NPL 펀드로 5000억원을 매입해 총 8500억원 부실채권을 정리한다. 전국 신협의 부실채권을 하나로 묶어 시장에 일괄 매각하는 방안도 추진한다. 이를 위해 올해 하반기 매각 주관사 선정을 위한 입찰 공고를 낼 예정이다.

◇ 증권사들, 부동산 사모펀드 조성중…물류센터 발굴

증권사들은 부동산 사모펀드(PEF) 사업을 본격화하고 있다. 대부분의 전략은 NPL이라서 물류센터 투자 발굴에도 적극적이다. NH투자증권은 지난 2월 부동산 기관전용사모펀드(PEF)를 업계 최초로 설립하고 운용을 개시했다. 펀드 규모는 2000억원이다.

기관전용사모펀드는 2021년 4월 자본시장법 개정으로 PE들도 부동산 자산운용업을 할 수 있게 되면서 출시된 상품이다. 개인이 아니라 금융회사와 같은 기관 투자자들로부터 자금을 모집해 투자하는 형태다.

딜 소싱에서부터 기획, 금융조달, 운용, 매각(가치제고)까지 전 사업과정을 운용한다. 농협 금융그룹에서 전체 출자 금액의 60% 이상을 공동 출자했고, 기타 공제회 등으로부터 자금모집을 완료했다.

메리츠증권은 지난 5월 3000억원 규모 ‘스페셜시츄에이션 1호 펀드’ 조성을 시작했다. 기관 자금 2000억원, 메리츠화재 등 메리츠금융그룹으로부터 1000억원 출자를 받는다.

KB증권은 2000억원 규모의 부동산 펀드 조성을 준비하고 있다. 지난 6월 태스크포스(TF)를 구성해 본격적으로 자금 모집을 시작한 것으로 전해졌다.

다른 증권사, 자산운용사들도 NPL 시장에 참여하기 위해 펀드 조성을 준비 중이다. 한국투자리얼에셋운용은 국내 캐피탈사가 LP로 출자한 물류센터 전용 블라인드펀드 설립을 준비 중이다. LP란 사모펀드(PEF)에 자금을 위탁하는 투자자를 말한다.

◇ 해외 투자자, 저가매수 ‘관심’…국내 기관 기회 잃어

해외 기관들도 국내 물류센터 시장을 장기적으로 긍정적으로 보고 있다. 국내 물류센터를 저렴하게 매수 및 개발해서 내부수익률(IRR) 15% 등 고수익을 달성할 기회로 삼으려 한다는 것.

한국투자증권은 미국 사모투자펀드(PEF) 텍사스퍼시픽그룹(TPG)의 대체투자전문 운용사 TPG 안젤로고든과 지난 4월 업무협약(MOU)을 맺고 국내 NPL 투자에 나섰다. 한국투자증권의 딜소싱 역량과 TPG 안젤로고든의 자금력을 합칠 방침이다.

업계에서는 김포시 고촌읍에 있는 성광로지스틱스 물류센터를 외국계 투자자가 인수하려 한 것으로 전해졌다. 이 물류센터는 지하 1층~지상 4층, 연면적 2만9999.16㎡(약 9075평) 규모며 기존 소유자는 DWS자산운용이다.

최근 시장 상황은 실탄을 두둑하게 갖고 있는 외국계 투자자들에 유리한 상황이다. 국내 자산운용사들의 펀드 자금 소진으로 상업용부동산 인수를 위한 입찰 경쟁이 과거보다 크게 줄어들어서다. 특히 물류센터는 가격 조정이 많이 됐다는 점에서 오피스보다 높은 관심을 얻고 있다.

수도권 물류센터 3.3㎡(평)당 거래가격 (자료=젠스타메이트)

종합 부동산 서비스기업 젠스타메이트에 따르면 수도권 물류센터의 건물 기준 3.3㎡(평)당 거래가격을 분석한 결과 상온 물류센터는 2022년 667만원에서 작년 629만원, 올해 상반기 577만원으로 떨어졌다.

저온 물류센터는 2022년 1143만원에서 작년 1109만원, 올해 상반기 887만원으로 하락했다. 일각에서는 국내 기관투자자들이 물류센터보다 안정적인 자산에 관심이 있어서 외국계에 투자 기회를 잃고 있다는 의견도 있었다.

상업용부동산 관계자는 “금리가 아직 높은 만큼 국내 기관들은 물류센터 투자로 목표 수익률을 맞추기 어렵다”며 “심지어 이미 물류센터에 돈이 묶여있는 경우가 많아서 물류센터에 추가 투자하기 힘든 상황”이라고 말했다. 이어 “이들이 안정적인 자산에 집중할 동안 외국계 투자자들이 국내 물류센터에 저가매수할 기회를 얻는 것”이라고 덧붙였다.