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대통령직 인수위원회는 최근 작성한 국정과제 이행 계획서에서 주택 공급 방향에 대해 “공공 부문은 민간과 조화롭게 추진 가능하도록 사업 일부를 조정하고 중장기 공급기반 마련을 위한 신규 택지 발굴 등도 추진하겠다”고 밝혔다. 구체적으로 “민간영역 경합, 주민·지자체 반대 등으로 속도감 있는 추진이 곤란한 사업을 조정하겠다”고도 적시했다.
공공 주도 개발은 문재인 정부 주택공급 정책의 핵심이었다. 3기 신도시와 공공부지 개발, 공공재개발·재건축, 도심 공공주택 복합사업(도심 복합사업, 도심 역세권·저층 주거지·준공업지역 등을 고밀개발해 공공주택을 공급하는 사업) 등을 더하면 문재인 정부에서 공공 주도로 공급하겠다고 한 주택 수는 200만가구가 넘는다.
반면 윤석열 대통령은 대선 과정에서 주택 공급 주도권을 민간에 넘기겠다는 뜻을 밝혔다. 윤 대통령이 공약한 주택 공급 250만가구 중 200만가구가 민간주택이다. 인수위에서 공공 개발 사업 출구전략을 시사한 것도 이런 맥락으로 해석된다. 업계 관계자는 “이번 정부에서 민간 주택 공급을 확대한다는 기조가 있는 만큼 기존 공공 사업지 중에서 민간 개발을 원한다면 그쪽으로 돌리겠다는 것 아니겠느냐”고 했다.
업계 안팎에선 공공재개발·재건축이 우선 조정 대상으로 꼽힌다. 주민 반대가 심한 경우 지방자치단체 의견 수렴과 후보지 선정위원회 자문을 거쳐 공공 개발 대상에서 제외할 수 있도록 했기 때문이다. 도심 복합사업에 비해 상대적으로 절차가 간소하다.
◇“공공·민간개발 역할 분담 필요”
현재도 공공 개발 사업지 안에선 민간 개발을 요구하는 목소리가 거세다. ‘3080 공공 주도 반대연합회’에는 공공 주도 개발 사업에 반대하는 45개 사업지가 참여하고 있다. 이런 상황에서 출구 전략이 허용되면 민간 개발로 전환하려는 움직임이 더 빨라질 수 있다. 김현수 공반연 대표는 “윤석열 정부에서 공공 주도로 개발될 것 같지 않으니까 지역마다 사업 진행이 흐지부지된 상황”이라고 주장했다.
다만 공공 개발 사업지 안에선 사업 속도나 규제 완화 등을 이유로 공공 개발을 더 선호하는 주민이 있어 공공 개발 구조조정이 또 다른 갈등 불씨가 될 수 있다. 현재 정부에선 공공 개발 활성화를 유도하기 위해 공공주택 후보지에 용적률 상향, 인·허가 간소화 등 혜택을 주고 있기 때문이다.
이와 함께 서울시에선 공공 개발 후보지와 민간 재개발 후보지에 중복으로 공모하지 못하도록 하고 있는데 공공 개발 구조조정이 가시화되면 이 부분도 교통정리가 필요하다. 공공 개발 추진 지역에서 앞다퉈 민간 개발로 선회하려는 ‘엑소더스’ 현상이 일어날 수 있기 때문이다.
전문가들은 공공·민간개발 간 역할 분담이 필요하다고 조언한다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “기본적으로 도심은 민간 개발을 활성화하되 사업성이 부족하거나 주민 갈등이 심해 자체 개발이 어려운 지역은 공공 개발 모델을 적용할 필요가 있다”고 말했다.
