“다주택자 주택 수 대신 양도소득 합산해 과세해야 형평성 맞아”

[심충진 건국대 경영학과 교수·이데일리 최정희 기자] ‘똘똘한 한 채’를 부추기는 다주택자의 양도소득세(양도세)와 주택 매수 수요를 늘리는 1가구 1주택자 비과세 요건도 강화할 필요가 있다.

현행의 다주택자 양도세 중과세율(종합소득세율의 20~30%포인트 중과)은 납세자가 세금 부담을 피하기 위해 더 가격이 낮은 주택을 먼저 팔도록 하고 가격이 급등한 지역의 주택을 계속 보유하도록 부추긴다. 즉 지방 부동산 시장이 침체되는 반면 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상을 초래한다.

(그래픽=이데일리 김정훈 기자)

매물 잠김 완화와 과세 형평성을 위해서는 다주택자에 대한 양도세를 ‘주택 수’가 아니라 ‘10년 또는 15년 동안 누적 양도소득’을 기준으로 전환해야 한다. 2주택자가 10년 동안 두 채를 모두 매도했을 때 현재는 첫 번째 주택을 먼저 팔아 1주택자가 된 상태에서 나머지 주택을 처분하게 되는데 이때 1가구 1주택 양도세 비과세(실거래가 12억원 이하)를 적용받는다. 다주택자는 10년 또는 15년 동안 발생한 양도차익을 모두 합산해 초과 누진세율을 적용하는 방식으로 전환할 필요가 있다. 첫 번째와 두 번째 주택의 양도소득 금액을 합산해 누진세율을 적용하고 첫 번째 주택 양도 시 납부했던 세액을 공제하는 방식이다.

다주택자 양도세 과세 기준을 ‘누적 양도소득’으로 전환하면 첫 번째 주택 매도 시에는 일반 세율이 적용돼 매물 잠김을 완화할 수 있을 뿐 아니라 일정 기간 내 두 번째 주택을 매도할 경우에도 누적 합산 과세가 적용, 과세 형평성을 높일 수 있다.

1가구 1주택자 비과세 요건도 강화할 필요가 있다. 현행 제도에선 부동산 양도일 현재 1가구 1주택자가 2년 이상 해당 주택을 보유할 경우 실거래가 12억원 이하 주택에 한해 비과세된다. 주택 취득 당시 해당 지역이 조정대상지역이라면 2년 이상 보유뿐 아니라 2년 이상 거주요건을 충족해야 비과세가 적용된다.

그러나 신축 및 재건축 사업 완료기간이 최근 평균 4~5년 정도 소요된다는 점을 고려하면 비과세 보유와 거주 요건을 최소 5년 이상으로 강화해야 한다. 현행 2년 거주는 신규 주택이 공급되는 동안 두세 차례의 새로운 주택 매수 수요를 창출할 수 있어 집값 상승을 부추길 수 있기 때문이다.

보유세 과세 기준도 개편해야 한다. 현행 재산세는 주택과 토지 시세의 현실화율(실제 시세를 공시가격에 얼마나 반영했는지 나타내는 비율)을 반영한 시가 표준액에 공정시장가액비율(주택 60%, 토지 70%)을 곱한 금액을 기준으로 부과되고 있다.

예컨대 시세가 10억원인 아파트 공시가격은 현실화율 69%를 적용해 6억 9000만원으로 산정된다. 여기에 공정시장가액비율 60%를 적용하면 재산세 과세표준은 4억 1400만원(6억 9000만원의 60%)이 되고, 이 금액을 기준으로 재산세가 부과된다. 재산세 과세 기준을 부동산 취득 시점의 시세(취득 원가)로 개편할 필요가 있다. 이렇게 할 경우 세금 부담에 대한 예측 가능성이 높아지고 세금 부담 능력과 무관하게 조기에 주택을 매입하려는 가수요를 억제할 수 있다.

토지에 대한 보유세 부담도 강화할 필요가 있다. 토지 재산세 현실화율은 65.5%로 아파트(69%)보다 낮은 수준이다. 또 상가·사무실 부지 등 별도 합산 토지의 종합부동산세(종부세)는 토지 공시가격 합계액에 80억원을 공제한 후 과세하고 있다. 즉, 공시가격 합계가 80억원이 넘어야 종부세를 내기 시작한다. 공제액이 과도해 이를 40억원 수준으로 낮춰야 한다.

사람은 누구나 주거 안정을 통해 편안한 삶을 영위하기를 원한다. 정부는 조세 정책뿐 아니라 공공·민간주택 공급을 원활히 확대해 국민에게 심리적 안정감을 제공하고 불필요한 주택 가수요가 발생하지 않도록 할 필요가 있다. 보유세를 비롯한 부동산 세제는 소득 양극화를 완화하는 방향으로 추진돼야 한다. 이를 통해 소득 재분배 기능을 강화하고 부동산 가격 안정에 기여할 수 있을 것으로 기대한다. 소득 증가 폭을 반영해 합리적으로 조정할 필요가 있다.