아파트값 핵심 변수된 '조망권'…입법화 가능성은?[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 현대 도시 주거공간에서 ‘조망권’은 단순한 감성적 요소를 넘어 아파트 가격을 결정짓는 핵심 변수 중 하나로 자리잡았다. 특히 고층 아파트에서 강, 바다, 공원, 산 등의 자연경관을 내려다볼 수 있는 조망은 구매자의 심리적 만족도를 크게 높이며 실제 매매가격에도 프리미엄이 형성되는 경우가 흔하다. 서울의 한강변, 부산의 해운대, 제주 바닷가 등은 대표적인 사례다. 같은 단지 내에서도 라인과 방향, 층수에 따라 억 단위의 가격 차이가 발생하기도 한다.

서울 한강 인근에서 바라본 서초구 아파트의 모습.(사진=연합뉴스)

조망권은 기본적으로 ‘경관을 바라볼 수 있는 권리’를 의미한다. 이는 헌법상 명시된 권리는 아니지만, 대법원은 일조권이나 사생활 침해 등과 함께 일정한 경우에 ‘법률상 보호가치 있는 이익’으로 인정해 왔다. 실제로 일부 판례에서는 조망이 극단적으로 차단되어 거주 만족도가 심각하게 저하된 경우 손해배상 청구가 인정된 바 있다. 그러나 이는 극히 예외적 사례이며, 일반적으로 조망권은 법적으로 명확히 보장되는 권리로 보기는 어렵다.

문제는 인근 부지에 신축 건물이 들어서 조망이 가려질 경우다. 도시화가 진행되며 고밀도 개발이 이뤄지는 지역에서는 기존의 조망이 유지되지 못할 가능성이 높다. 이때 기존 아파트 주민들은 조망권 침해를 주장하며 민원을 제기하거나 행정 소송에 나서지만 현실적으로는 이를 관철시키기 어려운 구조다. 건축법상 조망에 대한 명확한 기준이나 제한은 없으며 대부분의 건축 인허가는 일조권, 도로접근성, 건폐율·용적률 등 물리적 기준을 중심으로 이뤄지기 때문이다.

이러한 제도적 한계 속에서도 조망권은 부동산 시장에서 ‘비공식적 가치’로서 분명한 영향을 미친다. 예를 들어 한강 조망이 가능한 서울 강남권 아파트는 그 자체만으로 수억 원의 프리미엄이 붙으며, 새 아파트 분양 시 조망 우수 유닛은 청약경쟁률이 높게 나타난다. 조망이 차단될 가능성이 제기되는 리모델링 단지나 재개발로 고층 건물이 들어설 예정인 인접 부지에 위치한 단지는 거래가격이 보합세를 보이거나 오히려 하락세를 나타내기도 한다.

법적으로는 조망권 보장을 위한 구체적 입법이 필요한 시점이라는 지적도 많다. 독일, 일본 등 일부 국가는 조망권을 제한적으로나마 인정하며 일정한 기준을 두고 있다. 한국에서도 최근 조망권을 침해당한 주민들이 개발 행위 중단 가처분을 신청하거나 손해배상 청구 소송을 제기하는 사례가 늘고 있다. 다만 현재 판례는 “개인의 조망권은 법률상 보호가치 있는 이익으로는 보기 어렵다”는 입장이 우세하다. 이는 결국 ‘사적 불이익’으로 간주되기 때문에 공익적 개발과 충돌할 경우 우선순위에서 밀리게 되는 것이다.

김예림 변호사.

하지만 앞으로의 도시개발 방향이 ‘삶의 질’ 중심으로 전환된다면, 조망권 역시 향후 입법화 가능성이 높아질 수 있다. 특히 고급 주거상품을 중심으로 조망이 브랜드화되며 마케팅 요소로 적극 활용되고 있다는 점을 감안할 때, 향후 조망 확보가 부동산 가치 유지의 중요한 수단으로 기능할 가능성이 크다.

결국 조망권은 법적 보장보다는 시장의 선택과 투자자의 선호에 따라 가격에 직접적인 영향을 미치는 ‘프라이빗 가치’로 작동하고 있다. 투자자나 실수요자 입장에서는 조망이 향후 보존 가능한지, 인근 개발계획이 어떻게 변화할지를 면밀히 검토하는 것이 리스크를 줄이는 관건이다. 법적 구제 수단이 사실상 제한적인 현실에서, 조망에 따른 가치 상승 또는 하락은 시장 내 정보 격차를 얼마나 줄이느냐에 따라 수익과 손실로 직결될 수 있다.