서울 아파트값 하락 전환 속…나홀로 뜨거운 경매시장

[이데일리 김은경 최정희 김형환 기자] 지난해 경매로 나온 서울 성동구 금호현대아파트 전용 59㎡는 지난달 15억 3620만원에 낙찰됐다. 감정가(9억3000만원)를 크게 웃도는 가격이다. 이 아파트는 올해 1월 15억 2000만원에 최고로 거래됐는데 실거래가보다 경매 낙찰가가 더 높게 형성된 셈이다.

최근 서울 아파트 경매 시장에서 이처럼 감정가를 웃도는 중저가 매물 낙찰 사례가 잇따르고 있다. 강남권 집값이 숨고르기에 들어간 사이 상대적으로 가격 부담이 낮은 비강남 지역과 10억~15억원대 중저가 아파트를 중심으로 경매 경쟁이 치열해지는 모습이다.

지난 4일 서울 도봉구 서울북부지방법원 경매법정에서 경매가 진행되고 있다.(사진=김형환 기자)

9일 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 올해 2월 서울 아파트 경매 낙찰가율(감정가 대비 실제 낙찰가)은 101.7%로 집계됐다. 서울 아파트 매각가율은 지난해 11월 101.4%에서 12월 102.9%, 올해 1월 107.8%까지 상승한 뒤 지난달 6.1%포인트 하락했지만 5개월 연속 100%를 웃돌고 있다.

특히 외곽 지역을 중심으로 낙찰가율 상승세가 두드러진다. 금호아파트 거래가 발생한 성동구는 2월 낙찰가율 138.2%로 서울 25개 자치구 중 1위를 기록했다. 외곽으로 분류되는 관악구는 127.7%로 뒤를 이었다. 관악구 낙찰가율은 지난해 12월 82.67%에서 올해 1월 103.44%, 2월 127.7%로 3개월 연속 상승세를 이어가고 있다.

현장에서 이러한 분위기는 더 뚜렷하게 나타난다. 지난 4일 찾은 서울북부지방법원 경매법정에서는 동대문구 답십리동 두산아파트 입찰에 10명이 참여했다. 감정가와 최저매각가격이 모두 8억6200만원이었지만 최고 입찰가는 9억4367만원으로 감정가보다 약 8100만원 높았다.

경매 시장이 활기를 띠는 배경에는 규제 환경 변화가 있다. 정부가 지난해 10·15 대책을 통해 서울 전역을 토지거래허가제(토허제) 대상으로 묶으면서 경매가 규제를 피할 수 있는 ‘틈새시장’으로 주목받고 있다는 분석이다.

토허제가 적용되면 주택을 매수할 때 관할 지방자치단체의 허가를 받아야 하고 2년간 실거주 의무도 발생한다. 반면 경매로 낙찰받을 경우 이러한 규제가 적용되지 않는다. 실거주 의무가 없어 전세를 끼고 매수하는 ‘갭투자’도 가능하다. 경락잔금대출을 받지 않으면 지난해 6·27 대책에서 도입된 6개월 내 전입신고 의무도 적용되지 않는다.

다만 서울 핵심지 물건의 경우 시세보다 낮은 가격에 낙찰되는 사례도 나타나며 지역별 온도차가 뚜렷하다. 지난 3일 서울중앙지방법원에서 진행된 서초구 반포동 서초자이 전용 148㎡ 경매에는 10명이 입찰했다. 이 물건은 감정가가 29억8000만원이었지만 최고가 27억5217만원에 낙찰됐다. 이 아파트는 올해 1월 28억5000만원에 거래된 바 있다.

이주현 지지옥션 전문위원은 “통상 15억원 이하 주택은 대출이 일부 가능해 실수요자 중심으로 입찰 수요가 꾸준히 붙는 반면 초고가 주택은 사실상 현금 여력이 있는 투자자만 접근할 수 있어 경쟁이 상대적으로 제한된다”고 했다.