데이터로 본 마곡: 서울 오피스 시장의 네 번째 날개[0과 1로 보는 부동산 세상]

[문지형 알스퀘어 대외협력실장] 서울의 오피스 지도가 변화의 조짐을 보인다. 한때 강남, 여의도, 도심(CBD)의 3대 권역으로 불리던 서울의 오피스 시장에 새로운 별이 떠오르고 있다. 마곡이다. 알스퀘어의 최신 데이터 분석 결과, 이러한 변화의 실체가 드러나고 있다.

코엑스 마곡 건물 전경 조감도

알스퀘어의 R.A(Rsquare Analytics)에 따르면, 2024년 2분기 마곡 지역의 오피스 임대료는 전년 동기 대비 7.2% 상승했다. 이는 서울 3대 권역의 평균 상승률 5.1%를 크게 웃돈다. 마곡 지역의 수요가 급격히 증가하고 있음을 보여준다.

최근 마곡에서는 흥미로운 ‘대형 입주’ 현상이 관찰된다. 여의도 IFC와 맞먹는 규모의 복합 업무시설 ‘원그로브’가 준공되면서, 대기업 계열사들과 대형마트 등이 속속 입주를 예고하고 있다.

마곡이 단순한 배후 주거지를 넘어 독립적인 비즈니스 중심지로 진화하고 있음을 시사한다.

변화는 우연이 아니다. R.A의 임대차 거래 데이터 분석 결과, 2024년 상반기 마곡 지역 신규 임차 기업 중 IT 및 바이오 기업의 비중이 45%로, 전년 동기 30%에서 크게 증가했다.

LG사이언스파크를 중심으로 한 R&D 클러스터가 형성되면서, 관련 기업들이 앞다퉈 마곡으로 ‘서식지’를 옮기고 있는 것이다.

JLL의 분석을 인용하면, 마곡 중심 상업지역 오피스에서 제조업의 비중이 60%에서 52%로 감소한 반면, IT와 바이오 산업의 비중은 35%에서 43%로 증가했다. 이는 마치 황무지에 다양한 식물이 자라나 풍성한 생태계를 형성하는 것과 같다. 이러한 다양성은 마곡을 더욱 매력적인 비즈니스 중심지로 만들고 있다.

2024년 들어 마곡 지역에서 1만㎡ 이상 대형 오피스 거래 3건 중 2건이 IT 및 바이오 기업에 의한 것이었다. 이는 첨단 기술 기업들이 연구개발과 생산 시너지를 위해 마곡이라는 비옥한 토양을 선택하고 있음을 보여준다.

그러나 마곡의 부상은 건설 경기 침체와 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실화라는 암초를 직면하고 있다. 정부가 PF 사업장 구조조정에 속도를 내면서, 마곡 지역의 일부 개발 사업도 재검토되고 있다. 업계에 따르면, 마곡 지역 PF 사업장 중 15%가 ‘유의’ 또는 ‘부실 우려’ 등급을 받았다.

하지만 이는 역설적으로 마곡의 잠재력을 보여주는 지표다. 거래 데이터를 보면, 2024년 상반기 마곡 지역 오피스 거래의 60%가 장기 임대차 계약을 동반한 것으로 나타났다. 이는 전년 동기 45%에서 크게 증가한 수치다. 투자자들이 마곡의 미래 가치를 높이 평가하고 있음을 시사한다.

마곡을 중심으로 한 서울 서남권 상업용 부동산 시장은 지금 역동적인 변화의 시기를 맞이하고 있다. PF 구조조정이라는 도전에 직면했지만, 동시에 기회의 땅으로 부상하고 있다. 데이터는 마곡이 새로운 오피스 중심지로 자리잡을 가능성을 강하게 시사한다. 과연 마곡은 제4 오피스 권역으로 확고히 자리잡을 수 있을까. 해답은 데이터가 말해줄 것이다.

문지형 알스퀘어 대외협력실장(사진=알스퀘어)