부동산 전문 김예림 변호사
임대차 계약 때부터 의무·손해배상 규정 명시해야
제소 전 화해 미리 받아두면 소송 기간 단축
[이데일리 박종화 기자] 임대차계약이 끝났는데도 임차인이 상가를 비워주지 않으면 임대인은 난감할 수 있다. 특히 새로운 임차인과 이미 임대차계약을 체결하였거나 상가 인도를 조건으로 상가 매매계약을 체결한 경우라면 더욱 그렇다. 임대차계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 반환하여 주지 않는 경우에도 마찬가지다.
 | | 서울 마포구 연남동 일대 상가. 2021.07.29.(사진=뉴시스) |
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이런 경우 결국 소송으로 해결할 수밖에 없다. 이때 소송 제기부터 판결까지는 적어도 6개월 이상 소요된다. 판결이 나더라도 상대방이 항소하거나 강경하게 의무 이행을 거부할 경우에는 강제집행조차 여의치 않을 수도 있다.
이런 상황을 피하려면 어떻게 해야 할까? 우선 임대차계약을 체결할 때부터 계약 해지 사유나 계약종료 시 임대인에게는 보증금 반환 의무가 있고 임차인에게는 상가인도의무가 있다는 점 등을 구체적으로 명시하는 게 좋다.
계약종료 시 당사자가 임대차계약에 따른 의무를 이행하지 않을 경우 일정 금액을 손해 배상하기로 정해두는 것도 필요하다. 예를 들어 ‘임차인은 계약종료 시 임대인에게 상가를 원상회복하여 인도하고, 이와 동시에 임대인은 임차인에게 보증금을 반환하며, 당사자 일방이 그에 따른 의무를 이행하지 않을 때에는 그 지연일수 1일당 위약금을 10만원으로 한다’는 식으로 정할 수 있다. 이때 손해배상금을 너무 높게 정해두면 공서양속에 반하여 무효가 될 수 있으므로 주의해야 한다.
가장 좋은 방법은 제소 전 화해결정을 미리 받아두는 것이다. 임대차계약을 체결하면서 제소 전 화해결정을 받아두면 당사자 일방이 그에 따른 의무를 이행하지 않을 경우 곧바로 강제집행이 가능하다. 즉 소송에 소요되는 기간을 단축할 수 있다. 제소 전 화해 결정의 내용은 임대차보호법 등 강행규정에 위배되어서는 안 되고, 판결문과 같은 효력이 있으므로 신중하게 정할 필요가 있다. 간혹 ‘임대인이 상가 매도시 임차인은 임대인에게 상가를 인도하기로 한다’는 내용이 포함되는 경우가 있는데 이 경우에는 상가 임대차 보호법상 계약 갱신 요구에 관한 규정에 위배된다는 이유로 그 조항의 무효를 다툴 수는 있겠지만 판결과 같은 효력이 부여된 이상 쉽지는 않다.
