올해 국토위 국감 화두 ‘전월세난’…李정부 임대주택 실효성 도마

[이데일리 김은경 기자] 이재명 정부 출범 후 만 1년을 넘겨 치러지는 첫 국정감사에서 전월세난을 비롯한 주거 문제가 국토교통위원회의 최대 쟁점으로 떠오를 전망이다.

정부가 주택 공급 확대에 속도를 내고 있지만 수도권에서는 전세 매물이 줄고 월세화가 빨라지면서 임차인의 주거비 부담이 커지고 있어서다. 야당은 공공임대 확대를 중심으로 한 정부 대책이 당장 시장의 전월세 수급 불안을 해소할 수 있는지를 집중적으로 파고들 것으로 예상된다.

지난 8월 21일 국회 국토교통위원회 위원장인 국민의힘 유의동 의원을 비롯한 여야 의원들이 21일 국회에서 열린 국토위 전체 회의에서 국토부를 비롯한 유관 기관의 2025 회계연도 결산안을 통과시키고 있다.(사진=연합뉴스)

6일 국회입법조사처의 ‘2026 국정감사 이슈 분석’ 보고서에 따르면 올해 1~5월 전국 주택 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중은 68.6%로 지난해 같은 기간(61.0%)보다 7.6%포인트 상승했다. 서울은 69.9%에 달했고 비아파트는 전국 기준 80.9%까지 높아졌다. 2022년 51.9%였던 전국 월세 비중은 4년 만에 16.7%포인트 뛰었다.

전세 물량도 빠르게 줄었다. 서울 아파트 전세 매물은 지난 4월 1만5427건으로 2년 전 3만750건보다 49.9% 감소했다. 전세사기 이후 보증금 반환에 대한 불안과 대출 규제, 임대인의 월세 선호 등이 맞물리면서 전세의 월세 전환이 빨라지고 있다는 분석이다.

정부는 공공임대 등 공적 주택 공급을 늘려 임대차시장 불안을 완화한다는 방침이다. 임기 내 공적 주택 110만가구를 공급하고 올해 공적 임대주택을 최소 15만2000가구 공급한다. 2026~2027년 수도권에는 신축매입주택 7만가구를 집중 공급할 계획이다.

하지만 입법조사처는 정부가 2025년 이후 전월세가격 상승과 공급 감소에 대응한 별도의 종합 전월세대책을 발표하지 않았다는 점을 짚었다. 공공임대 확충은 중장기적인 재고 확대책인 만큼 당장 수도권 민간 임대차시장에서 나타나는 매물 부족을 해소하는 데 한계가 있다는 것이다. 보고서는 “지금 필요한 것은 ‘5년 뒤 재고 확대’가 아니라 ‘향후 6개월~1년 내 수도권 시장에서 체감되는 매물 증가’”라며 공급 시차와 실효성을 국감에서 따져볼 필요가 있다고 지적했다.

준공 10년 넘은 장기임대 66%…노후화 문제

공공임대의 양뿐 아니라 주거복지의 질도 국감 쟁점이다. 2024년 최저주거기준 미달 가구 비율은 3.8%로 전년보다 0.2%포인트 상승했다. 최저주거기준 미달 가구 비율이 전년보다 높아진 것은 2017년 이후 7년 만이다. 특히 청년가구의 미달 비율은 8.2%로 전체 평균의 두 배를 웃돌았다. 현행 최저주거기준이 2011년 설정된 뒤 15년째 그대로라는 점도 개선 과제로 꼽힌다.

기존 공공임대주택 노후화도 빠르게 진행되고 있다. 지난해 말 기준 한국토지주택공사(LH)가 관리하는 장기공공임대주택 89만3181가구 가운데 준공 후 10년 이상 지난 주택은 59만3000가구로 전체의 66%다. 30년 이상 된 주택도 14만7942가구에 달한다.

노후주택은 늘어나지만 시설 개선을 위한 지원은 이를 따라가지 못하고 있다. 노후 공공임대 시설개선사업 지원단가는 2019년 이후 6년간 가구당 약 40만원에 묶여 있다. 2024년부터 20년 이상 국민임대까지 시설개선 대상에 포함했지만 국비 지원율은 25%에 그친다.

취약계층을 열악한 거처에서 공공임대로 옮기는 주거상향 지원사업 역시 실효성 검증 대상이다. 고시원·쪽방 등에서 공공임대로 옮긴 뒤 임대료와 관리비 등 실제 주거비가 이전보다 늘어 다시 열악한 거처로 돌아가는 사례가 있다는 점에서 단순히 공공임대 공급 물량을 늘리는 것만으로 주거복지가 개선되는지를 따져봐야 한다는 지적이다.

정비사업 활성화, 전월세난 부추겨…안정 대책 필요

정부의 재건축·재개발 활성화 정책은 이주발 전월세난이라는 또 다른 숙제를 안고 있다. 정비사업 절차를 단축해 공급 시기를 앞당기더라도 여러 사업장의 이주가 한꺼번에 진행되면 단기간에 임차 수요가 몰려 주변 전셋값을 자극할 수 있기 때문이다.

특히 서울에서는 올해 3월 기준 472개 정비사업이 동시에 추진되고 있어 이주 시기 관리가 중요하다는 게 입법조사처의 지적이다. 권역별 철거·착공 순서를 조정하거나 순환임대주택을 활용하는 등 공급 속도와 임대차시장 안정을 함께 고려한 대책이 필요하다는 것이다.

주택 공급 확대와 대출 규제 강화가 동시에 추진되는 데 따른 정책 엇박자도 국감에서 도마에 오를 전망이다. 정부가 청년·신혼부부 등 실수요자를 대상으로 주택 공급을 늘리더라도 대출 문턱이 함께 높아지면 자금력이 부족한 계층은 실제 분양·매수에 나서기 어려운 탓이다.

이 밖에도 2차 공공기관 지방 이전을 앞두고 기존 혁신도시의 자족기능과 정주여건을 어떻게 보완할지도 주요 현안이다. 1차 이전기관 직원의 가족동반·1인가구 이주율은 전국 평균 71%지만 충북은 50.5%, 경북은 51.3%에 그쳤다.

수도권광역급행철도(GTX) 확대에 따른 수도권 집중 심화 가능성도 점검 대상이다. 정부가 GTX-A·B·C 연장과 D·E·F 신설을 추진하는 가운데 수도권 교통망 확충이 오히려 서울로 인구와 자원을 끌어들이는 ‘빨대 효과’를 낳을 수 있다는 우려다. 반복되는 주택청약 부정당첨과 청약제도 관리 문제 역시 국감에서 집중적으로 다뤄질 전망이다.