[방치된 리모델링]①낡은 아파트 375만 가구, ‘적기’ 놓친다

[신동우 아주대 명예교수·이데일리 강신우 기자] 1990년대생인 분당·일산·평촌 ·산본·중동 등 1기신도시가 어느새 30살을 넘어섰다. 1기 신도시는 주택이 턱없이 부족했던 당시 수도권 200만호 공급 계획 일환으로 단기간에 대량 건설되면서 주거안정에 크게 기여한 일등 공신이었다. 하지만 지금은 낡은 아파트로 인식돼 도시 쇄퇴까지 야기하는 원인으로 꼽히고 있다. 실제로 판교·동탄·위례 등 2기신도시에 비해 생활인프라가 떨어지며 도시에 활력이 점차 줄고 있다.

1기신도시를 비롯해 지은지 30년이 넘은 낡은 주거 단지의 리모델링 사업이 시급하다. 이들 상당수가 용적률이 높은 고밀도 주거단지로 개발돼 전면 철거 후 다시 짓는 재건축·재개발을 하기에는 사업성이 떨어지는 게 현실이다. 대안으로 리모델링 사업이 꼽히고 있지만, 현실성 없는 규제로 도시의 발목을 잡고 있다. 이러다간 1기신도시가 ‘올드타운’으로 전락할 것이란 지적이다.

관련업계에 따르면 전국의 공동주택은 총 1037만5000가구로 이 중 36.1%인 준공 30년이 넘은 노후아파트가 374만5000가구에 이른다. 이 아파트들은 도시 노후화까지 불러오는 상황으로 리모델링이 시급하다. 하지만 ‘구조안전성 검토’ 규제에 발목이 잡혀 리모델링 사업이 속도를 내지 못하고 있다.

리모델링은 노후주택을 뼈대만 남겨둔 채 수평·수직으로 개량한다는 점에서 재개발·재건축과는 다르다. 이 중 수직증축은 기존 아파트 층수에서 최대 3개층(14층 이하는 2개층)까지 위로 올리는 리모델링 방식이다. 이를테면 전용면적 85㎡ 아파트 1000가구가 들어선 단지를 3개층 더 수직증축한다면 가구수는 10%가 더 늘어난다. 주민들은 이를 일반분양으로 돌려 사업비에 충당할 수 있다. 보통 1가구당 최대 25%의 분담금을 줄이는 것으로 분석된다.

정부가 2014년 주택법을 개정해 리모델링 ‘수직 증축’을 허용했을 당시만 해도 사업성 향상으로 새 바람을 불러일으킬 것으로 기대를 모았다. 하지만 현재 수직증축 리모델링을 사업을 추진하고 있는 수도권 아파트 단지 24개 중에서 지난 6년간 사업계획 승인을 받은 곳 은 단 1곳(송파 성지)뿐이다.

증축으로 인한 추가 하중을 건축물이 견딜 수 있을지 정부가 자신을 하지 못하면서 ‘구조안전성 검토’에 대한 답을 내놓지 않고 있다.

하지만 370만 가구 이상의 아파트들이 10년 내 어떤 형태로든 리모델링을 해야 하는 상황이다. 건축물의 안전을 지키면서 대상 단지들이 리모델링 사업을 추진할 수 있는 대안을 서둘러 제시해야 한다.

신동우 아주대 명예교수 겸 노후공동주택 리모델링연구단장. 이데일리DB.

◇신동우 교수는…

△1952 부산 출생 △1975년 서울대 건축공학 졸업 △1988년 美미시간대 건축학 박사 △1989년 대한주택공사 주택연구소 선임연구원 △1997년 콜로라도대 토목공학 객원교수 △2001년 한국건설관리학회 초대회장 △現아주대 건축학과 명예교수 겸 노후공동주택 리모델링연구단장