똘똘한 한채 대신 ‘돈되는 상가’로…집값 주춤하자 투자자 몰려

[그래픽=이데일리 이동훈 기자]

[이데일리 정병묵 기자] 지난해 12월 분양했던 서울 구로구 오류동 항동지구 아파트 ‘우남퍼스트빌’. 이 단지에 딸린 상업시설(상가)이 지난 7일 공개 입찰에 나섰는데 이틀 만에 완판(100% 계약)됐다. 아파트 단지 내 상가가 조기 완판되는 경우는 흔치 않다.

이 상가가 들어선 아파트 단지는 총 337가구에 중소 규모에 그치지만, 한양수자인 와이즈파크·중흥 S-클래스·제일풍경채 등 주변에서 이미 분양한 단지까지 합하면 향후 입주 물량은 1500여가구에 달한다. 그만큼 든든한 상가 배후수요를 확보하고 있다는 얘기다. 우남퍼스트빌 단지 내 상가 분양 관계자는 “비교적 규제가 덜하고 수익성도 보장되는 단지 내 상가에 관심을 갖는 투자 수요가 적지 않다”며 “특히 우리 단지 상가의 경우 주변 아파트 입주민까지 흡수 가능한 입지 프리미엄까지 더해져 흥행한 것 같다”고 말했다.

아파트 투자 열기가 움츠러들면서 대단지 아파트에 딸린 상업시설에 관심이 쏠리고 있다. 정부의 각종 부동산 규제 여파로 아파트 등 주택시장 침체가 이어지고 은행 예금금리마저 연 2%대 수준에 머물면서 갈 곳을 잃은 투자자의 발길이 단지 내 상가 쪽으로 향하고 있다. 특히 1000가구 이상 배후수요를 품은 대단지 아파트 내 상가가 알짜 상품으로 인기를 끌고 있다.

◇‘똘똘한 한 채’ 대신 ‘똘똘한 한 실’

지난 4월 입찰을 진행한 세종시 ‘제일풍경채 위너스카이’ 주상복합아파트 단지 내 상가도 일주일 만에 모두 팔렸다. 총 771가구 규모로 지난달 아파트 분양에서 100대 1이 넘는 청약경쟁률을 보인 바 있다. 이 단지는 인근 세종 1-5 생활권 및 정부세종청사 등과 가까워 유동인구를 흡수할 수 있는 단지로 주목받고 있다. 인근 한 공인중개사는 “아파트 단지 상가는 안정적인 배후수요를 확보한 데다 수익률도 안정적이고 공실 위험도 낮은 게 장점”이라며 “특히 대단지 상가의 경우 주변 유동인구 유입까지 기대할 수 있어 투자자들이 비교적 안정적인 투자처로 생각한다”고 말했다.

이 밖에도 4월 인천 부평구 산곡동 ‘부평 아이파크 스토어’, 전남 여수시 여수웅천지구 ‘디 아일랜드 스퀘어’ 등의 단지 내 상가 역시 계약 당일에 완판됐다. 이달 초 부산 강서구 명지국제도시 ‘사랑으로 부영’ 단지 내 상가도 하루 만에 모두 팔려나갔다.

돈을 굴릴 곳이 마땅치 않자 아파트 ‘똘똘한 한 채’ 신드롬이 상가 ‘똘똘한 한 실’로 바뀌고 있는 모양새다. 지난 4월 이후 전국 아파트 매매시장은 꽁꽁 얼어붙은 상태다. 매수 심리가 크게 위축된데다 올해 4월부터 시행된 다주택자 양도세 중과를 앞두고 투자자들의 부담이 커졌기 때문이다.

단지 내 상가를 분양받으려는 수요가 늘면서 고가 낙찰 사례도 많아졌다. 상가 정보업체인 상가정보연구소에 따르면 지난 2월 경기도 구리시 갈매지구 S1블록(1033가구)의 단지 내 상가 101호는 내정가보다 5억 4441만원 높은 9억 7200만원에 팔렸다. 낙찰가율(공급 예정가격 대비 낙찰가격 비율)이 무려 227.3%나 됐다. 같은 달 입찰에 부쳐진 경기도 평택시 신촌지구 ‘평택 지제역 동문굿모닝힐 맘시티’(총 4500가구) 단지 내 상가도 4단지 101호가 내정가보다 3억 4200만원 높은 7억 3200만원(낙찰가율 188%)에 낙찰됐다.

◇일부 상가는 ‘억대’ 웃돈 붙기도

단지 내 상가가 인기를 끌면서 억대가 넘는 프리미엄(웃돈)이 붙은 곳도 적지 않다. 지난해 1000여가구가 입주한 서울 강동구 천호동 주상복합아파트 ‘래미안 강동팰리스’의 단지 내 상가는 점포당 5000만~1억 2000만원 웃돈이 붙어 거래되고 있다. 천호동 B공인 관계자는 “래미안 강동팰리스는 지하철 5호선 강동역 초역세권에다 아파트 안에 헬스장과 골프장까지 있어 유동인구가 많은 단지로, 입주한 지 얼마 되지 않았지만 상가 웃돈이 계속 불어나고 있다”고 전했다. 1200가구가 넘는 규모의 대단지가 조성되는 서울 금천구 독산동 ‘롯데캐슬 골드파크’ 내 상업시설도 1억원 수준의 웃돈이 붙은 상태다.

최근 ‘울트라 로또’ 분양 단지로 관심을 끈 경기도 하남시 ‘미사역 파라곤’ 주상복합 단지 상가(‘미사역 파라곤 스퀘어’)도 빠른 속도로 팔려나가고 있다. 이 상가는 일평균 6만여명이 이용할 것으로 예상되는 지하철 5호선 미사역(내년 6월 개통 예정)과 직접 연결돼 미사강변도시 중심상업지역 안에서도 최고 입지로 꼽힌다. 분양 관계자는 “점포가 총 300개 이상 대규모로 구성될 예정이라 단기간 내 완판은 현실적으로 불가능한 상태”라면서도 “지하부터 지상 1층 중에서 손님을 끌어모으기에 위치가 좋은 곳들은 이미 분양이 다 끝났다”고 말했다.

그러나 상가 투자수익률이 계속 하향 조정되고 있는 만큼 ‘묻지마’식 투자는 삼가야 한다고 전문가들은 조언한다. 금리 인상 및 상가 분양가 상승 등으로 현재 5% 이상의 수익률을 거두기 힘든 상황이라는 것이다. 상가정보연구소에 따르면 2015년까지 수도권 신도시 단지 내 상가 수익률은 6~7%였으나 현재는 4~5% 수준으로 떨어졌다.