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주택 시장에서 사람들은 살 집보다 투자할 만한 집에 관심을 보인다. 정부가 서울과 수도권에 30만 가구를 공급하겠다고 발표하면, 많은 사람들이 이 가운데 분양아파트가 몇 가구가 될지 촉각을 곤두세운다. 30만 가구에는 임대아파트와 분양아파트가 섞여 있을 것이다. 분양아파트는 개인에게 소유권이 주어지므로 당첨되면 돈을 벌 수 있다. 임대주택 확충을 통한 서민 주거 안정 같은 대의명분에는 별로 관심이 없다. 소유 욕망 충족에 초점을 맞추는 일부 신문의 부동산 면은 ‘임대’ 얘기는 거의 없고 온통 ‘분양’ 뉴스로 도배된다.
돈 앞에서 인간은 ‘이기적 유전자’보다 더 이기적이다. 때로는 이익을 위해서라면 단순한 돈벌레를 넘어 악마처럼 행동하려는 극단적 비인간성이 드러난다. 이에 관한 흥미로운 실증연구도 있다. 독일 경제학자 아민 폴크와 노라 제히는 참석자들에게 ‘돈을 받지 않고 쥐를 살려주는 것과 돈을 받고 쥐를 죽이는 것’ 중에서 택일하라고 주문했다. 시장이 있느냐, 없느냐에 따라 결과는 딴 판이었다. 시장이 존재하는 상황에서는 돈을 받고 쥐를 죽이는 사람이 유형별로 72.2~75.9%에 달했다. 시장이 존재하지 않는 경우 45.9%로 크게 낮았다. 실험 대상자들은 아마도 시장에서 갖고 싶은 물건을 사고파는 것을 떠올리면서 답변했을 것이다.
돈이 삶의 중심이 되는 순간 인간의 윤리와 도덕적 심성은 어디론가 사라질 수 있다. 시장의 가치를 극단적으로 칭송하는 시장 근본주의는 위험하다. 시장 질서를 해치는 탐욕(greed)과 불법은 통제해야 하고, 응당 사회적 처벌도 뒤따라야 한다. 시장에서도 공정, 신뢰, 규칙의 가치는 소중하다. 헌법 23조에도 ‘모든 국민의 재산권은 보장된다. 재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 해야 한다’라고 적시돼 있다. 이는 한편으로는 공공선을 해치지 않는 수준에서 개인의 재산권 행사나 이익 추구는 정당하다는 것으로 해석해볼 수 있다. 시장이 있기에 경제도 움직인다. 시장의 근본적인 속성을 모른 채 문제 학생 나무라듯 훈계하는 것은 오히려 위험하다. 자본의 논리에 익숙하지 않은 도덕주의자들은 주택 시장의 흐름에 분노와 적대감을 드러낸다. 합법적인 테두리 내에서의 정상적인 경제활동이라도 부동산에 대해선 색안경을 쓰고 본다. 투기, 편법, 꼼수 같은 자극적인 용어를 사용하며 부동산 행위 자체를 죄악시한다. 도덕주의적 시각을 부동산 시장에 대입한 결과다. 숨 쉴 수 있는 한 칸의 여유도 주지 않고 부동산 시장에서 강한 도덕성을 요구하는 것은 오히려 역풍을 일으킨다. 인간 본성에 반하는 제도는 의도하지 않은 결과물을 만들어내는 것이다.
기본적으로 인간은 자기중심적이다. 시장 참여자들은 겉으로는 규제책에 공감하면서도 속으로는 언제든지 내뺄 궁리를 한다는 점을 감안하고 정책을 펴야 한다. 정책은 인간 본성과 시장 메커니즘에 대한 이해를 먼저 해야 실패가 없다.
가진 자와 못 가진 자 어느 한쪽이 일방적으로 불리한 방법으로는 부동산 시장을 장기간 안정시키긴 어렵다. 반짝 효과에 그친다. 노자도 “까치발로 서 있는 자는 오래 서 있을 수 없다”고 했다. 까치발로 서보라. 발레 선수가 아닌 이상 3분을 채 서 있지 못할 것이다. 잠시 무리해서 서 있을 수는 있지만 너무 힘들어 이내 버티지 못하고 원래대로 되돌아온다. 개인이든, 경제든 순리를 따를 때 오래 지속될 수 있다.
