세입자 못구했다고 숙박 돌리면 안되는 이유[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 전세시장이 급격히 얼어붙으면서 세입자를 구하지 못해 집을 비워두는 임대인이 늘어났다. 세입자를 구하지 못하면 임대인은 임대수익만큼 손해를 볼 수밖에 없다. 이런 이유로 일부 임대인들 사이에서 세입자를 구할 때까지 해당 주택을 공유 숙박시설로 운영하는 일이 생겨났다. 그러나 이 경우 잘못하면 불법 숙박업 운영으로 인정될 수 있어 유의해야 한다.

수도권의 한 공인중개업소에 전월세 매물이 붙어 있는 모습. (사진=연합뉴스)

원칙적으로 숙박시설을 운영하기 위해서는 반드시 숙박업 등록을 해야 한다. 공중위생관리법에 따르면 숙박업을 운영하기 위해서는 손님이 잠을 자고 머물 수 있는 시설과 설비를 갖추고 관할 지자체에 숙박업 신고를 해야만 가능하다. 만약 이를 어기면 불법으로 숙박시설을 운영한 자는 2년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금에 처해질 수 있다.

도심에서 이루어지는 공유 숙박업의 경우 대부분이 불법에 해당한다고 보면 된다. 특히 단독주택이나 아파트 등의 주택이 아닌 오피스텔이나 고시원에서 이루어지는 공유 숙박업의 경우에는 모두 불법에 해당한다. 건축법에 따르면 숙박업을 할 수 있는 숙박시설의 종류가 정해져 있는데 오피스텔이나 고시원은 숙박시설로 사용할 수 없는 경우에 해당하기 때문이다.

다만 이때에도 예외는 있다. 대표적으로 농어촌정비법에 따라 농어촌민밥사업용 시설이나 관광진흥법에 따라 등록한 외국인관광 도시민박업용 시설 등은 숙박업 신고를 하지 않아도 숙박시설로 사용하는 것이 가능하다. 특별히 수익 창출을 독려할 필요가 있는 경우에는 일정 부분 혜택을 주고 있는 것이다. 따라서 농어촌지역에서 펜션 등 숙박시설로 주택을 활용하거나 도심이라고 하더라도 외국인을 상대로 주택을 숙박시설로 운영하는 것은 허용된다는 뜻이다.

불법 숙박업을 운영하는 경우에 형사처벌을 받을 수 있는 위험 외에도 만약 임차한 주택을 공유 숙박시설로 이용하고 있다면 임대인으로부터 임대차계약을 일방적으로 해지당할 수도 있다. 임대차계약을 체결한 당사자가 임대차 목적물을 사용·수익하지 않고 임대인의 동의 없이 제3자에게 해당 임대차목적물을 사용·수익하도록 할 경우 이를 전대차라고 부르는데, 이 경우 주택임대차보호법에 따르면 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있는 사유가 된다.

최근에는 지자체별로 불법 숙박업을 운영하는 경우를 적발하기 위해 신고자에게 최대 수억원의 포상금까지 지급하는 사례도 있다. 여러 가지 위험이 존재하는 만큼 공유 숙박시설 운영 전에 꼼꼼한 검토가 필요하다.

김예림 변호사.