'세금 폭탄' 초과이익 환수제 비상 ...재건축 시장 '급브레이크'

△서울 송파구 잠실동 잠실주공5단지가 등 강남권 주요 재건축 단지들이 내년 부활하는 초과이익환수제를 적용받아 세금 폭탄을 맞게 됐다. 잠실주공5단지 전경 사진 .[이데일리DB]

[이데일리 김기덕 기자] 내년 부활하는 재건축 초과이익 환수제가 서울 강남권 주택시장의 ‘태풍의 핵’으로 떠올랐다. 재건축 단지 개발이익의 최고 50%를 세금으로 걷는 초과이익 환수제가 시행되면 송파구 잠실주공5단지와 같은 재건축 대어급 아파트 조합원들은 수억원대의 세금 폭탄을 피할 수 없게 된다.

주택업계와 재건축 조합들은 이중 과세 부담 등을 이유로 초과이익 환수제를 재차 유예해야 한다고 줄기차게 주장하고 있지만 정부는 묵묵부답이다. 정치권 일각에서도 제도 유예에 대한 검토가 이뤄졌지만 야권의 반발과 차기 정부 출범에 따른 정책 불확실성 등으로 추후 법률 개정을 검토한다는 입장으로 방향을 틀었다.

전문가들은 내년 1월 초과이익 환수제가 시행되면 환수금을 피하기 위해 재건축 단지에 대한 ‘폭탄 돌리기’식의 거래가 횡행할 수 있다고 우려한다. 재건축 사업이 속도를 내지 못하면서 재건축시장은 물론 주택시장 전반이 깊은 침체의 늪에 빠져들 수 있다는 지적도 나온다.

◇세금만 ‘억’대… 재건축 조합 ‘전전긍긍’

부동산114에 따르면 지난달 말 현재 조합설립인가를 받은 서울·수도권 재건축 추진 아파트 가운데 내년부터 시행될 초과이익 환수제 적용을 받을 가능성이 큰 단지는 총 142곳에 8만9597가구에 이른다. 이 중 올 들어 서울시 도시계획위원회(도계위)로부터 재건축 사업 승인을 받은 강남권 아파트는 서초구 반포주공1단지(2320가구)·신반포3차(1140가구)·경남아파트(1056가구)와 송파구 미성·크로바(1350가구)·진주아파트(1507가구) 등 총 8000가구다.

당초 강남권 한강변 아파트 재건축 조합들은 서울시의 층수 규제 제한에 맞서 40~50층의 초고층 단지를 조성하겠다고 나섰지만 결국 연내 재건축 사업을 마무리하기 위해 35층 이하로 사업을 진행하기로 입장을 바꿨다. 이는 내년 시행되는 재건축 초과이익 환수제를 피하기 위해서다.

재건축 초과이익 환수제는 2006년 노무현 정부 당시 부동산시장 과열을 막기 위해 도입됐다. 재건축 아파트 추진위원회 설립 승인일과 준공일의 주택 가격을 비교해 조합원 가구당 이익이 3000만원을 초과하면 최대 50%를 세금으로 징수하는 제도다. 부동산시장을 지나치게 위축시킨다는 지적에 따라 2013년부터 올해 말까지 적용이 한시적으로 중단됐지만 내년 1월 부활을 앞두고 있다.

현재 재건축사업을 추진하는 단지들이 재건축 초과이익 환수제를 피하려면 올해 안에 관리처분인가 신청을 반드시 마쳐야 한다. 이에 따라 발등에 불이 떨어진 건 재건축 조합들이다. 재건축 사업을 위해서는 크게 조합 설립, 사업시행, 관리처분인가 단계를 거쳐야 한다. 사업시행인가 이후 관리처분인가 신청까지 최소 1년의 시간이 걸리는데 강남구 대치동 은마아파트, 송파구 잠실주공5단지 등 아직 사업시행인가를 받지 못한 단지가 수두룩하기 때문이다. 대치동 D공인중개업소 대표는 “조합설립 시점의 아파트값과 등기 시점의 시세 차익이 각 가구별로 모두 다르기 때문에 딱 잘라 세금이 얼마인지 추산하기는 어렵다”면서도 “조합원들이 내야 하는 부담금이 최소 1억~2억원 수준은 될 것”이라고 말했다.

전문가들은 조합들이 세금 부담을 줄이기 위해 공사비 등을 대거 부풀리는 꼼수를 부릴 수도 있다고 지적한다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “초과이익 환수금은 완공 시점 아파트 가격에서 정상적인 집값 상승분과 개발 비용, 조합 운영비 등을 제외하고 부과하기 때문에 이익금을 줄여보기 위해 공사 개발 비용 등을 부풀리는 경우가 나타날 수 있다”고 말했다.

◇이중과세 논란… “장기 거주자에겐 세금 면제 등 제도 개선 필요”

업계에서는 재건축 초과이익 환수제 유예를 주장하고 있다. 정치권에서도 최근 박덕흠 자유한국당 의원이 이 제도 유예기간을 2020년까지 3년간 늘리는 법안을 발의하겠다고 밝히면서 논란에 불을 지폈다. 하지만 본지 확인 결과 해당 의원실에서는 환수제 유예에 관한 건의서를 검토했지만 개정안 발의는 하지 않은 것으로 확인됐다.

김의열 한국주택협회 정책실장은 “초과이익 환수제는 재건축 사업을 저해하는 요소로 작용해 향후 도심지역 내 주택 공급 부족 현상을 초래할 수 있다”며 “부담금 부과 면제 기간을 2020년까지 3년 추가 연장해줄 것을 각 정당별 대선 예비후보자와 정부·국회 등에 요청했다”고 말했다.

제도의 실효성 및 위헌성 여부도 논란거리다. 이미 재건축 사업을 진행하면서 조합들은 개발이익을 환수한다는 차원에서 학교·도로 등 기부채납(공공기여)은 물론 나중을 집을 되팔 때 양도소득세를 내야 하는데 재차 ‘초과이익’이라는 부담금을 부과하는 것은 지나치다는 논리다. 더욱이 준공 당시 실제 매매가 없는 상황에서 이익을 추산하는 미실현 이익에 대한 과세는 위헌 소지가 있다는 지적도 나오고 있다.

곽창석 도시와 공간 대표는 “재건축 이후 집값이 뛰었다면 집을 되팔 때 그만큼 양도세를 내는데, 이와는 별도로 재건축 아파트 준공 시점에 개발이익의 상당 부분을 부담토록 하는 것은 문제가 있다”며 “투기 목적이 아닌 장기 거주자에게는 세금을 면제하거나 덜 부과하는 등 제도 개선이 필요하다”고 말했다.

△서울 강남구 대치동 은마아파트 전경. [이데일리DB]