[주목!e해외주식]아발론베이, 임대주택 리츠 최고 모멘텀

[이데일리 김재은 기자] 미국 임대주택 리츠 시총 1위 아발론베이(AVB US)에 대해 상반기 실적을 바닥으로 모멘텀이 살아날 것이란 분석이 나왔다.

아발론베이는 에쿼티레지덴셜과 함께 도심 내 고급 멀티패밀리 중심의 임대주택 리츠로 주택리츠 중 시가총액 1위 업체다. 290개 아파트 커뮤니티를 소유하고 있으며 총 세대수는 8만6000세대에 이른다.

주로 북동부, 캘리포니아 등 팬데믹으로 도시 봉쇄의 타격이 컸던 도심에 위치해 지난해 주가가 저조했다. 하지만 올 들어 팬데믹이 완화되면서 빠르게 회복되는 리츠 유형 중 하나다.

팬데믹 이전 영업이익률은 64%대를 유지하다가 2020년 61.7%로 하락했지만, 50%대에 머무는 타 임대주택 리츠 대비 압도적으로 높은 수익률을 기록하고 있다.

이경자 삼성증권 연구원은 “포트폴리오가 고급주택 중심이기도 하지만, 임대주택 리츠는 규모의 경제효과가 중요한데, 초대형 자산 포트폴리오를 구성하고 있기 때문”이라며 “고급 멀티패밀리 리츠의 실적은 대체로 2021년 상반기를 바닥으로 빠르게 회복할 것”이라고 설명했다.

최근 미국 학사학위 이상 소지자의 실업률이 빠르게 하락하고 있어 2020년 팬데믹으로 정책적으로 부여했던 임대료 할인기간이 종료되고 곧 정상임대료 수준으로 회복할 가능성이 높아졌기 때문이다.

지난 4월 아발론베이의 임대율은 96%에 육박하고, 2020년 9월 93%를 저점으로 매월 개선되고 있다. 또 4월 임대료는 1월 대비 5% 이상 개선된 상태로 외곽지역은 팬데믹 이전으로 완전히 회복됐고, 도심지역은 회복 초기단계다.

이 연구원은 “아발론베이의 포트폴리오 60% 이상이 직장이 있는 도심 혹은 외곽이기 때문에 지금처럼 리오프닝 기대감이 고조될 때 모멘텀이 극대화할 것”이라고 말했다.

싱글패밀리나 제조주택 리츠와 달리 아발론베이같은 멀티패밀리 리츠는 입주자의 도심탈출 현상으로 2020년 내내 자산개발과 편입을 중단할 수밖에 없었다.

그러나 2020년말부터 아발론베이는 서서히 임대주택 개발을 재개해 현재 27억달러 규모의 자산을 개발 중이며, 어려운 환경 속에서도 2020년 4분기 4억달러의 개발을 완료해 현재 실적에 잡히기 시작했다.

이경자 연구원은 “꾸준한 자산획득은 1994년이래 27년 연속 배당을 지속하고 금융위기에도 배당을 삭감하지 않을 수 있었던 원동력”이라며 “임대주택 리츠 특유의 안정적이고 꾸준한 배당성장이 투자포인트로 지난 5년간 연평균 배당성장률은 4.5%에 달한다”고 설명했다.