전세반환 보증 126%룰에 갇힌 빌라…공급시장 정상화 요원

[이데일리 김아름 기자] 전세사기 여파 등으로 아파트 선호하는 현상이 두드러지면서 아파트 전세값은 치솟고 있지만 빌라시장은 개점휴업 상태다. 정부에서는 이같은 아파트 쏠림 현상에 대해 대응할 의지가 없어 보여 시장 혼란이 지속되고 있다는 지적이 나온다.

서울 용산구 후암동 일대 빌라 단지 모습. (사진=연합뉴스)

◇아파트 전세 오르고 빌라는 폭락

1일 부동산 업계에 따르면 아파트와 비아파트의 전셋값 차이가 더욱 벌어지고 있다. 한국부동산원에 따르면 수도권 아파트 전세가격지수는 지난해 8월 일제히 상승 전환한 뒤 9개월 연속 오름세를 유지하고 있다. 지난달 서울 0.42%, 경기 0.36%, 인천 0.75% 상승하면서 모두 전월 대비 상승 폭이 커졌다.

반면 빌라 전셋값은 폭락 중이다. 부동산 정보 플랫폼 다방이 2022년 1~5월 전세 거래가 이뤄진 4만 2546건 중 올해 같은 기간 동일 주소지와 면적에서 1건 이상의 거래가 발생한 9653건을 분석한 결과 약 46%인 4437건이 기존 전세 보증금보다 전세 시세가 하락한 것으로 조사됐다. 2년 전보다 전세 보증금은 평균 4%(979만원) 내렸고 역전세 거래 비중은 작년 같은 기간(34%)보다 12%포인트나 높아졌다.

거래 자체가 급감했다. 국토부 통계에 따르면 5월 아파트 거래량은 전년동월비 6.2% 늘어나 회복세를 보인 반면 비아파트의 경우 1.9% 줄어들었다. 지난 5년간 5월 평균으로 보면 비아파트는 42.8%나 떨어졌다.

◇정부 ‘126%룰’ 고수, 시장 혼란 불렀다

거래 활성화를 위해서는 투자수요가 활발하게 일어나야 하지만 정부는 ‘126%룰’을 고수하면서 이를 오히려 가로막고 있다는 지적이 잇따르고 있다.

정부는 지난해 5월부터 전세사기를 방지하기 위해 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증보험 가입 기준을 공시가격의 150%에서 126%로 강화했다. 그런데 빌라의 감정평가액이 시세보다 지나치게 낮아 보증금액 역시 하향되고, 대출금액이 줄어들면서 결국 빌라 가격이 떨어지는 악순환이 반복되고 있다.

이에 최근 임대인 단체 측에서는 정부를 상대로 ‘126%룰’을 폐지하라는 행정소송을 제기했다. 주거안정연대가 2023년 1월부터 9월30일까지 서울 25개 자치구에서 거래된 빌라의 샘플 602건을 뽑아 분석한 결과 실거래가는 공시지가의 183% 수준으로 나타났다. 즉 126%는 터무니없이 낮은 수준이라는 지적이다.

최근 국회입법조사처에서도 전세금 반환보증제도에 대해 임차인 보호를 위해 가입요건을 완화할 필요가 있다는 의견을 냈다. 장경석 경제산업조사실 국토해양팀 입법조사관은 “반환보증제도 변경에 따라 반환보증 가입범위가 축소된 비아파트 임대인, 임차인과 임대차시장에 정부가 의도하지 않은 영향이 발생하고 있다”라며 “반환보증 거절 대상 전세주택의 증가로 인해 임대인과 임차인의 경제적 부담이 증가하는 상황”이라고 진단했다.

정부는 이같은 시장 혼란에도 126% 원칙을 변경할 의도가 없다고 강조했다. 국토교통부 관계자는 “과거에 보증기준을 150%까지 완화해 무자본 갭투기가 성행했기에 제도를 강화시킨 것으로 지금은 정상화되고 있는 과정으로 보고있다”고 말했다.