[김용일의 부동산톡] 공인중개사법상 부동산 중개대상물 확인설명서

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산중개업자가 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있는바(공인중개사법 제30조), 공인중개사가 공인중개사법 제25조의 중개대상물 확인설명서를 제대로 작성 및 교부하지 않는 등 확인설명의무를 다하지 못해 중개의뢰인에게 손해를 발생시킨 경우가 대표적이다. 이번 시간에는 공인중개사법상 부동산 중개대상물 확인설명서에 대해 정리해 보겠다.

◇ 공인중개사법상 중개대상물 확인설명서의 내용

공인중개사법 제25조는 부동산중개업자의 중개대상물 확인설명의무에 대해 규정하고 있고, 이에 따른 공인중개사법 시행규칙 제16조는 중개대상물 확인설명서 양식을 규정하고 있다. 주거용 건축물의 경우 주요한 내용은 아래와 같다.

① 개업중개사 기본 확인사항

1. 대상물건의 표시(토지 소재지, 면적, 지목, 건축물 전용면적, 대지지분, 준공년도, 내진설계 적용여부, 내진능력, 건축물대장상 위반건축물 여부 등)

2. 권리관계

등기부 기재사항(소유권에 관한 사항, 소유권 외의 권리사항)

3. 토지이용계획, 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항(지역, 지구, 토지거래허가구역, 주택거래신고지역 여부, 투기지역 여부 등)

4. 입지조건(도로와의 관계, 대중교통, 주차장, 교육시설, 판매 및 의료시설)

5. 관리에 관한 사항(경비실, 관리주체)

6. 비선호시설(1km 이내 여부)

7. 거래예정금액 등(거래예정금액, 개별공시지가, 건물주택 공시가격)

8. 취득시 부담할 조세의 종류 및 세율(취득세, 농어촌특별세, 지방교육세)

② 개업공인중개사 세부 확인사항

1. 실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항

2. 내부, 외부 시설물의 상태(수도, 전기, 소방, 난방, 승강비, 배수 등)

3. 벽면 및 도배상태(균열, 누수, 도배 필요 여부)

4. 환경조건(일조량, 소음)

③ 중개보수 등에 관한 사항

중개보수 및 실비의 금액과 산출내역

여기서, ② 개업공인중개사 세부 확인사항 중 ‘실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’항목의 작성방법란에 의하면, ‘실제권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리에 관한 사항’은 매도(임대) 의뢰인이 고지한 사항을 적는다고 기재되어 있다. 따라서, 원칙적으로 공인중개사는 등기부 등 공부에 공시되어 있지 않은 사항들(예를들어 법정지상권, 유치권, 취득시효 성립여부 등)에 대해서는 적극적으로 조사하여 확인설명할 의무가 있지는 않고, 매도(임대) 의뢰인이 고지한 사항을 확인설명서에 기재하면 될 것이다.

다만, 위 확인설명서 작성방법란을 보면, “임대차계약이 있는 경우 임대보증금, 월 단위의 차임액, 계약기간, 장기수선충당금의 처리 등을 확인하고, 근저당권 등이 설정된 경우 채권최고액을 확인하여 적어야 하며, 그 밖에 경매 및 공매 등의 특이사항이 있는 경우 이를 확인하여 적어야 한다.”고 기재되어 있으므로 유의해야 한다.

한편, 위 법에는 개업공인중개사라고만 규정되어 있으나, 공인중개사법 제15조 제2항에 의하면, “소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다.”라고 규정하고 있으므로, 이들이 잘못한 경우 이들 뿐만 아니라 개업공인중개사도 책임을 부담한다.

개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때 공인중개사법 시행규칙 제16조 양식에 따른 중개대상물 확인설명서를 작성하여 서명 및 날인한 후 거래당사자에게 교부하고, 3년간 그 사본을 보존하여야 한다.

◇ 공인중개사법상 확인설명 관련 의무위반시 행정처분

공인중개사법 제39조는 공인중개사법 시행규칙 제16조 양식에 따른 중개대상물확인 설명서를 교부하지 않거나 보존하지 않은 경우, 중대개상물확인 설명서에 서명 및 날인을 하지 않은 경우에, 등록관청이 개업공인중개사에 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다고 규정하고 있다.

또한, 공인중개사법 제25조 제1항을 위반하여 성실 정확하게 중개대상물의 확인 설명을 하지 않거나 설명의 근거자료를 제시하지 않은 경우, 500만원 이하의 과태료가 부과된다.

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사