깜깜이 전세는 호환마마보다 무섭다[목멱칼럼]

[박원갑 KB국민은행 수석전문위원] “너희 둘, 수업 끝나고 교무실로 와!” 중·고등학교 시절 화가 난 담임선생님의 이 한마디는 학생들을 온종일 불안감에 시달리게 했다. 선생님은 그 자리에서 혼내지 않으시고 나중을 기약했다. 조회 시간에 그런 말을 들으면 학생들은 수업은 듣는 둥 마는 둥 점심도 잘 넘어가지 않는다. 하지만 막상 방과 후 교무실로 가면 선생님은 온화한 표정으로 앞으로 잘하라는 간단한 훈계를 하시곤 했다.

지금 돌이켜 생각해보면 선생님은 처벌 ‘유예’를 통해 인간이 두려워하는 불확실성에 길게 노출하는 방법으로 벌을 주셨던 셈이다. 방법적으로는 신사적이었지만 학생들에게 정신적인 고통을 안겨주는 상당한 벌이었다. 회초리를 맞기 전의 막연한 두려움은 견디기 힘들다. 차라리 매를 맞고 나면 마음이 편하다. 유럽의 전설적인 투자자 앙드레 코스톨라니는 이를 ‘페타콤플리(fait accompli, 기정사실) 현상’이라고 했다. 무리 큰 악재도 기정사실이 되면 감당할 수 있는 소식이 된다는 것이다. 페타꼼플리 현상은 불확실성이 해소되는 것을 의미하므로 때로는 시장에서 호재로 인식되기도 한다. 전쟁이 터지고 나서 주식시장에서 오히려 주가가 오르는 것이 한 예다. 이를 통해 불확실성이 시장 참여자들에게 얼마나 두려움을 안겨주는지를 여실히 알 수 있다.

부동산 시장으로 돌아가 보자. 수도권에 사는 회사원 김재원(가명·33)씨는 다가구주택에서 전세를 구하려고 했으나 끝내 포기하고 말았다. 도무지 자신이 하는 전세 계약이 안전한지 알 수 없었기 때문이다. 우선 일단 거래가 흔치 않은 주택의 특성상 매매나 전세 시세 포착이 힘들었다. 더욱이 선순위 세입자를 미리 알기도 어렵다. 현 제도하에서는 세입자가 임대차 계약을 하기 전에는 스스로 전입세대를 열람할 수 없기 때문이다. 계약서에 사인하고 난 뒤 이를 지참해야 마침내 주민센터에서 열람할 수 있다. 김 씨는 깡통전세를 미리 막고 싶은데, 이미 계약한 뒤에 전입세대를 확인하면 무슨 소용이 있을까 의문이 들었다. 집주인의 말이 맞는지 사후 검증용일 뿐이다. 그는 전입세대확인서를 떼어본다고 해도 막막할 뿐이라는 것을 알았다. 다가구나 다중주택일수록 선순위 임차인과 보증금 액수를 체크하는 일이 중요하다. 하지만 전입세대확인서를 통해 선순위 세입자는 누군지 파악할 수 있지만 그 세입자가 전세로 사는지, 월세로 사는지는 알기 힘들다. 선순위 보증금 총액 파악이 가장 중요한데, 이를 알 수 없다는 이야기다.

등기부등본을 떼어봐도 근저당 내역은 알 수 있지만 대출금을 어느 정도 갚았는지 알 수 없다. 집주인이 감액등기를 하지 않아서다. 김 씨는 “집주인의 양심만 믿고 계약을 해야 한다. 세입자는 보증금이 많을수록 위험한 사적 계약이 될 수밖에 없다”고 말했다.

다가구주택이나 다중주택 같은 비(非) 아파트시장은 정보의 비대칭성이 매우 강한 시장이다. 세입자로서는 ‘깜깜이 계약’을 할 수밖에 없다. 세입자를 보호하기 위해서는 정보 사각지대에 있는 주택부터 안심 거래 제도를 도입해야 한다. 가령 다가구주택이나 다중주택은 계약 시 집주인에게 선순위 세입자와 보증금액, 실제 대출금액을 계약서에 첨부하도록 의무화하는 것이다. 정보 우위에 있는 집주인에게 좀 더 의무를 부과하는 방식이다. 그래야 호환마마보다 무섭다는 불확실성을 해소할 수 있다.

사실 시장은 위험보다 불확실성을 더 두려워한다. 위험은 어느 정도 확률이 알려지지만, 불확실성은 그 확률조차 모르기 때문이다. 위험은 어느 정도 나의 노력으로 통제할 수 있지만, 불확실성은 통제 자체가 내 영역 밖이다. 그래서 시장 참여자들에게 불확실성은 부풀려져 때로는 공포로 다가온다. 부동산시장에서도 불확실성은 독이 될 수밖에 없다. 어떻게 보면 사기와 투기도 불확실성을 먹고 자란다고 할 수 있다. 그러므로 정부는 누구나 미래를 예측할 수 있도록 불확실성을 제거해 시야를 맑게 해주는 정책적 접근을 해야 할 필요가 있다. 그래야 시장 참여자들의 합리적인 행동을 끌어낼 수 있을 것이다.