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IMF는 미국을 사례로 금리 인하시 주택 펜트업 수요(pent-up demand)가 나타날 가능성을 제시했다. 금리 인하가 안 그래도 높아진 주택가격 상승세를 더 자극할 수 있음을 시사한다. 이는 미국만의 문제는 아니다. 2021년 8월, 빚투(빚을 내 투자)로 먼저 금리를 올려야 했던 우리나라도 마찬가지다. 이창용 한국은행 총재는 11일 기자회견에서 “금리 인하가 부동산 가격 상승 기대를 자극할 수 있다”고 밝혔다.
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◇ 작년 상반기 주택 가격 하락에도 ‘절대 수준’ 높아
주요국 주택 가격은 금리 인상 사이클이 시작됐던 시점과 비교해 하락했지만 코로나19 이전 수준 대비로는 여전히 높았다.
IMF블로그에 따르면 IMF가 국제결제은행(BIS) 데이터를 활용해 32개국 주택 가격을 조사한 결과 25개국에서 작년 상반기 주택 가격이 급락했다. 작년 상반기는 주요국의 금리 인상 효과가 가장 크게 가시화됐던 때다.
스웨덴, 뉴질랜드가 16%씩 떨어져 주택 가격 하락율이 가장 컸다. 캐나다가 15%, 호주가 11%, 우리나라가 9% 하락했다. 장기 고정금리 모기지론 비중이 높은 미국은 2% 하락에 그쳤다.
IMF는 “작년 상반기 선진국들의 모기지 금리는 전년동기대비 2%포인트 이상 올랐다”며 “이 기간 호주, 캐나다, 뉴질랜드 같은 국가에서 실질 주택가격이 크게 하락했다”고 말했다. 호주 등은 팬데믹 이전부터 주택 가격이 높았고 주택담보대출에서 변동금리 비중이 높다는 특징을 갖고 있다. 우리나라와 비슷한 특징이다.
금리 인상이 주택 가격 하락에 영향을 미쳤지만 주택 가격은 여전히 높은 수준이다. 작년 2분기말 32개국 주택 가격을 코로나19 이전인 2019년말과 비교하면 21개국에서 주택 가격이 상승했다. 이스라엘은 무려 24% 급등해 가장 크게 올랐고 미국도 19% 상승했다. 우리나라는 7%, 호주, 뉴질랜드는 각각 9%, 8% 가량 올랐다. 캐나다도 7% 상승했다. IMF는 “전반적으로 봤을 때 실질 주택가격은 2021~2022년 고점 대비 더 하향 안정될 필요가 있다”고 말했다.
연내 주요국의 금리 인하가 기정사실화된 상황에서 IMF는 금리 인하가 주택 가격 상승으로 이어질 수 있다고 경고했다.
IMF는 미국 주택시장을 예로 들었다. 미국은 30년만기 모기지론 고정금리가 전체의 90%를 차지할 정도로 인기가 많은데 최근 30년만기 모기지 금리는 7.8%로 20년래 최고 수준으로 상승했다. 주택 수요자들은 이자 부담을 느껴 주택 구입을 망설이고 있고 기존 주택보유자들 역시 새로운 주택으로 갈아타는 것을 꺼리면서 주택 공급이 감소하고 있다. 모기지 신청 건수가 전년 대비 18% 감소했다.
고금리로 주택 거래가 뜸하지만 IMF는 금리 인하가 시작되면 상황이 반전될 수 있다고 내다봤다. IMF는 “연방준비제도(Fed·연준)가 올해 금리 인하를 시작한다면 모기지 금리는 계속 조정될 것이고 억눌렸던 주택 수요가 풀릴 수 있다”며 “빠른 금리 인하로 인한 주택 수요 급증은 주택 공급 개선 상황을 상쇄해 주택 가격 반등을 유발할 수 있다”고 밝혔다.
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◇ 韓도 금리 인하시 돈 ‘주택’으로 갈까 우려 커
금리 인하로 주택 가격이 상승할 수 있다는 우려는 미국만의 것은 아니다. 이창용 총재는 11일 금융통화위원회 기자회견에서 “현 상황에서 금리 인하가 경기를 부양하는 효과보다 부동산 가격 상승 기대를 자극하는 부작용이 더 클 수 있다”고 밝혔다. 가계의 초과저축이 100조원 넘게 쌓여있는 상황에서 금리가 인하될 경우 초과저축과 가계대출이 합쳐져 주택시장으로 이동할 가능성이 크다는 게 한은의 분석이다.
특히 한은은 빚투로 주택 가격 상승과 함께 가계빚이 급증하면서 2021년 8월, 주요국 대비 금리 인상을 더 빨리 할 수밖에 없었던 경험이 있기 때문에 금리 인하시 주택 가격이 오를 위험에 민감해질 수밖에 없다.
이 총재는 “다양한 투자처가 있는 경우라면 금리 인하를 했을 때 경기 부양 효과가 있겠지만 부동산 가격이 조정되는 국면에서 섣부른 금리 인하가 부동산 가격 상승으로 연결되지 않도록 해야 한다”며 “부동산 가격 자체가 높은 편인데 이를 다시 상승시키는 우를 범하지 말아야 한다”고 밝혔다.
한국부동산원에 따르면 아파트 실거래가격 지수는 작년 11월 123.1로 전월비 0.75% 하락, 두 달째 하락했고 팬데믹 이후 고점을 찍었던 2021년 10월(144.4) 대비 14.7% 급락했다. 그러나 팬데믹 이전 수준인 100초반대에 비해선 여전히 20% 넘게 급등한 수준이다.
가계 소득을 감안한 주택 가격 수준도 여전히 높다. 소득 대비 주택가격 배율(PIR·가계 3분위 연간소득 대비 3분위 주택 가격을 비교한 값)은 작년 3분기말 10.3배로 2021년 4분기(13.4배) 이후 7분기 연속 하락하고 있지만 장기평균(2012년 1분기~2023년 3분기) 9.0배 대비로는 높다. 가계가 한 푼도 안 쓰고 10년 이상을 모아야 서울에 중간 정도 가격의 집을 살 수 있다는 얘기다.
