대형빌딩 거래 뚫자…개인투자 길 넓히는 운용사

△구조조정을 하고 있는 대우조선해양이 서울 을지로 다동 본사를 매각하려고 하고 있지만, 매수자 모집이 쉽지 않아 난항을 겪고 있다. 사진은 서울 을지로 다동에 있는 대우조선해양본사 [사진 =연합뉴스]

[이데일리 박태진 정다슬 기자] 기업들이 유동성 확보를 위해 사옥을 시장에 내놓고 있지만 매각이 더디게 진행되면서 매물만 쌓이고 있다. 추가로 보유 부동산 매각 계획을 가진 기업들이 많아 이런 현상은 더욱 심화될 전망이다. 부동산 간접투자시장을 활성화해 투자풀을 넓히고 시장참여자를 다양화할 필요가 있다는 지적이 나온다.

◇유동성 확보 위해 사옥 내놓지만…커진 불확실성에 투자 ‘보수적’

31일 부동산관리전문업체 교보리얼코에 따르면 지난 4~6월까지 서울에서 거래된 오피스 빌딩은 9개동, 총 거래금액은 1조 1071억원, 전체 거래면적은 약 21만 1154㎡, 3.3㎡당 평균 거래가격은 1691만원으로 파악됐다. 거래건수와 총액, 면적은 전분기보다 감소했다. 지난 1분기에는 13건이 거대됐다. 총 거래액은 1조 1445억원, 거래면적은 약 22만 8000㎡였다.

올해 2분기 거래 규모가 줄어든 이유로 보수적인 투자태도가 꼽힌다. 현재 서울에서 매물로 나와 있는 오피스 빌딩은 대우조선해양의 을지로 사옥(연면적 2만 4854㎡), 강남구 삼성생명 대치타워(1만 3585㎡), 하나은행 을지로 별관(1만 3244㎡), 시티은행 본점(3만 9624 ㎡) 등이다. 이들 빌딩은 모두 매각 작업에 진척이 없다.

2분기에 매각이 성사된 빌딩도 연면적 3만 3000㎡ 미만의 중소형이 많았다. 서대문구 미근동 임광빌딩(연면적 6만 3970㎡)을 제외하고는 중소형 건물이었다.

부동산업계 관계자는 “브렉시트, 미국 금리 인상 움직임, 구조조정 등 국내외 불확실성이 극도로 커졌지만 대형빌딩 가격은 수백억원 수천억원으로 높은 상황”이라며 “매물은 많지만 투자자들은 공실여부, 임차지속성 등을 신중히 따지며 보수적으로 투자 결정을 내리고 있다”고 설명했다.

문제는 앞으로도 기업들의 자산 매각 움직임은 지속될 것이란 것이다. 글로벌 부동산컨설팅사인 쿠시먼앤웨이크필드코리아는 “많은 기업이 장기간 불경기에 선제적으로 대비해 보유사옥을 매각할 것으로 보인다”고 전망했다. 실제 포스코그룹과 삼성엔지니어링, 삼성물산 역시 사옥 매각을 추진 또는 검토하고 있다. 백신 ‘알약’으로 유명한 이스트소프트 역시 최근 사옥 매각을 추진하고 있다.

◇600억원 투자금 하루만 모집…공모펀드 등 투자풀 넓혀야

빌딩 매매 체증을 풀어줄 대안으로 부동산펀드·리츠 등 간접투자시장의 활성화가 떠오른다. 2분기에도 전체 빌딩 거래 중 45%를 리츠가 차지했다. 그러나 보험·연기금과 일부 고액자산가들이 참여하는 수준으로 개인투자자들에게 소액으로 대형 부동산에 투자할 기회를 주지는 못하고 있다.

업계 관계자들은 현재 침체돼 있는 빌딩 거래시장을 활성화하기 위해서는 부동산간접투자의 문을 개인에게 개방하는 것이 필수적이라고 강조한다. 김홍년 농협금융지주 금융연구센터 책임연구원은 “대형빌딩은 기업이나 사모펀드, 리츠 등에서 매입을 하는데 매수 주체가 제한적이기 때문에 매매가 이뤄지지 않는 것”이라며 “포트폴리오 다양화, 개인 참여 등을 통해 부동산펀드·리츠 상품을 활성화시켜 매수 주체를 늘려가야 한다”고 강조했다.

수요 역시 입증됐다. 하나자산운용이 지난 19일 부동산 공모펀드로 판매한 ‘하나그랜드티마크부동산펀드 1호’는 하루 만에 600억원 어치가 모두 소진됐다. 하나자산운용은 1980억원에 매입해 리모델링한 티마크그랜드호텔(연면적 2만 8306㎡)이 투자대상이었다. 개인이 매입하기는 어려운 빌딩이지만 공모 형식을 통해 최소 1000만원만 있으면 가입할 수 있게 됨으로써 단기간에 거액의 투자금을 모집한 셈이다.

김현진 교보리얼코 선임연구원은 “최근 개인 투자자들이 50억원 이하 꼬마빌딩에 집중하는 것은 그것이 가장 좋은 자산이라서가 아니라 개인 자금으로 투자할 수 있는 자산이기 때문”이라며 “투자 기회만 확보된다면 수요는 충분할 것으로 본다”고 말했다.

이지스자산운용은 올해 3분기 업계 최초로 프라임급 빌딩(연면적 3만 3000㎡ 이상)에 투자하는 공모펀드를 만들 예정이다. 유덕현 이지스자산운용 이사는 “해외는 공모펀드 시장이 2000조원이지만 우리나라는 1조원 남짓밖에 안된다”며 “현재는 사모펀드를 중심으로 대형빌딩투자가 이뤄지고 있지만, 장기적으로는 공모펀드 투자가 더 커질 수 있다고 보고 힘을 기울이고 있다”고 말했다.