전문가들은 대부분 지역의 아파트값이 답보 상태라는 점, 부동산활황기와 비교해 거래량이 아직 적다는 점, 한국은행의 기준금리 동결에도 여전히 금리 상승의 리스크가 사라지지 않았다는 점 등을 이유로 ‘부동산 대세 상승기’에 접어들었다고 판단하기엔 무리가 있다고 했다. 비수기인 여름을 지나 가을철 이사 수요가 본격화할 시점에 시장 회복을 가늠할 수 있으리라 내다봤다.
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우선 급매물 위주로 소진하던 서울 강남은 최근 들어 급매물을 대부분 소진하고 본격적으로 상승 거래 움직임이 일고 있다.
7일 국토교통부 실거래가 공개시스템 따르면 서울 송파구 잠실동 ‘주공아파트 5단지’ 전용면적 82㎡는 올해 초만 해도 23억2300만원에 거래됐지만 지난달 23일 28억2100만원에 손바뀜됐다.
넉 달 새 매맷값 5억200만원이 뛰어오른 것이다. 서울 서초구 반포동 ‘래미안퍼스티지’ 전용면적 84㎡도 지난달 13일 35억7000만원에 거래됐다. 불과 한 달 전인 지난 4월 31억원에서 4억7000만원 반등한 것이다. 이처럼 강남의 아파트값 상승 기조는 ‘마·용·성(마포구, 용산구, 성동구)’으로 확산하는 모습이다. 서울 마포구 마포래미안푸르지오 전용면적 84㎡는 지난달 1일 13억9800만원에 손바뀜이 일어났는데 3주 후인 23일에는 16억2700만원에 거래가 이뤄지면서 2억원 넘게 상승했다.
서울 마포구의 한 공인중개소 대표는 “최근 직장인이나 신혼부부 등 젊은 실수요자 위주로 급매 등 매수 문의가 급증했다”며 “최근 특징적인 것은 매수 문의가 늘수록 매도자인 집주인들도 집값이 오를 조짐이 보이자 매물을 거두거나 계약 단계에서 포기하는 등의 상황도 늘고 있다. 다만 이러한 모습은 활황장이 오기 전에 나타나는 모습이어서 현재 본격적인 상승국면에 접어들었다고 보긴 좀 이르다”고 언급했다.
한국부동산원에 따르면 지난달 마지막 주 서울 아파트가격 매매 지수를 보면 마포구(0.05%)와 용산구(0.04%)가 상승세를 이어갔다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “경기 지역이나 인천보단 서울을 중심으로 개선 흐름이 이뤄지고 있는 모습이고 서울에서도 중심부나 고가 지역 등 상급지부터 회복세를 이어가면서 이후 거래가 확산할 것으로 보인다”며 “이는 미분양 감소세나 청약경쟁률이 서울에서도 인기 지역 위주로 높은 것을 보면 알 수 있다”고 분석했다.
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전문가들은 하반기 금리가 주택시장의 방향성을 좌우하리라 내다봤다. 한국은행이 기준 금리 동결을 이어가거나 내린다면 부동산 시장에 더 긍정적인 시그널로 작용해 거래량 증가와 가격 상승을 전국적으로 확산할 수 있다는 것이다.
남운우 한국신용평가 연구원은 “아파트값 상승 요인은 ‘경제 성장 →대중구매력 상승’이 원인이 아니라 저금리가 핵심 요인이다”며 “금리가 낮아져야 현재 구매력 수준에서 많은 대출을 받을 수 있다. 이를 위해선 기준금리 인하 환경이 갖춰져야 한다”고 강조했다.
김효선 NH농협은행 수석연구위원은 “최근에 전국적으로 아파트 거래량이 매월 1.7배 정도 늘어났는데 이는 지난 1월부터 시작한 정부의 대출규제 완화 등 부동산 규제 완화 정책과 금리 정책의 영향으로 해석할 수 있다”며 “다만 전국적으로 투자수요가 본격화했다고 보긴 이르기 때문에 입지나 학군 등을 중심으로 실수요자의 매입 움직임이 이전보다는 활발해졌다”고 말했다.
김 수석연구위원은 이어 “하반기까지 이 같은 추세가 이어지면서 전국으로 확산하려면 아무래도 가장 중요한 요인은 금리라 할 수 있다”며 “정부의 기준금리 동결이나 인하 의지가 확실하다는 시그널이 나온다면 시장은 본격적인 상승장으로 전환할 수 있다”고 덧붙였다.
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현재 서울 아파트 거래량 증가와 가격 상승을 이끄는 것은 단연코 2030세대다. 대출 문턱이 낮아지고 금리 동결 기조 확산으로 더는 대출 금리가 크게 오르지 않으리라 판단한 2030 실수요자들이 실거주 목적으로 아파트 수요를 다시금 살리고 있는 것이다. 정부가 연초부터 소득에 상관없이 9억원 이하 주택에 대해 최대 5억원까지 연 4%대 금리로 빌려주는 특례보금자리론이 큰 역할을 한 데다 최근 들어 대출금리 하락으로 시중은행 주택담보대출 평균 금리가 연 4%대로 내려왔다.
실제 법원등기정보광장에 따르면 지난 4월 기준 20대와 30대의 생애 첫 아파트 매수자는 총 1만9615명으로 이는 전체 연령대의 51.7%를 차지했다. 이들의 주택 구입 수치가 지난 1월 1만965명이던 것과 비교하면 석 달 새 2배 가까이 증가한 셈이다. 윤지해 수석연구원은 “작년에 조정받은 주요 원인이 급격한 금리 상승과 팍팍한 대출 규제 등에 더해 이미 고점을 찍은 아파트값이 합쳐졌기 때문인데 최근 들어 이러한 요인이 순차적으로 해소하는 과정을 겪었다”며 “주택 시장이 회복기로 접어들고 있다고 볼 수 있는데 거래량이 늘고, 가격 하락폭도 둔화하는 등 부동산 주요 지표가 이를 방증하고 있다”고 설명했다.
이어 윤 수석연구원은 “특히 정부의 대출규제 완화 영향이 큰 데 특례보금자리론이 아니어도 연 3%대 주담대가 가능한 환경이 됐다”며 “정부에서도 실수요자를 제한하지 않는 기조의 주택 정책에 대출 문턱도 낮아지면서 아파트를 구매하려는 실수요자의 매수 수요가 늘고 있는 것으로 보인다”고 분석했다.
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