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최근 서울 여의도 교보증권 빌딩에서 만난 최원일 교보증권 구조화금융본부장은 “프로젝트를 검토할 때 기본 원칙으로 삼는 것이 ‘윈윈(Win-win)’”이라며 “구조화금융과 프로젝트 파이낸싱(PF)은 다수의 기업과 금융기관이 참여하는데 어느 쪽도 불리한 상황을 감수하지 않도록, 그들이 가진 니즈와 리스크를 조화롭게 맞춰 나갈 수 있도록 조율하면 리스크 관리가 가능하다”고 말했다.
최 본부장은 자본시장 흐름을 관통하는 경력을 가진 구조화금융 전문가다. 1996년 회계법인에서 일을 시작한 그는 IMF 외환위기 이후 숱한 M&A와 5대 재벌그룹 빅딜, 은행 구조조정 등의 업무를 맡으며 IB 경력을 쌓았다. 이후 금융투자업계로 넘어와 NH투자증권에서 처음으로 구조화금융 업무를 시작했고 지난 2012년부터 교보증권으로 옮겼다.
최 본부장 합류 이후, 교보증권 구조화금융본부는 입지를 다졌다. 최 본부장이 지난 2013년 금융시장 참여자 모두가 주목하던 초대형 프로젝트를 따내면서 두각을 나타내기 시작했다. 인천 송도 개발 초기 자금조달 건이다. 당초 은행권을 중심으로 펀딩이 진행되고 있었지만, 토지 매각 등이 원활히 이뤄지지 않으면서 2조3000억원 규모의 리파이낸싱(자금재조달) 문제가 발생했다. 교보증권은 프로젝트에 자금조달 주관사로 참여했다. 여기서 최 본부장의 구조화금융 솔루션 역량이 빛났다. 보유자산을 활용해 다양한 형태의 구조화 상품을 만들어 자산유동화를 진행, 송도 개발 사업의 ‘돈맥경화’를 제대로 풀어냈다.
◇ IB에 ESG 적극 접목…남다른 경쟁력 키워가는 교보증권
교보증권이 올해 IB 사업에서 역점을 두는 핵심 방향성 중 하나는 ESG(환경·사회·지배구조)에 적극 맞춰가는 것이다. IB 영역에서도 새로운 성장 동력원을 지속적으로 확보하기 위해서는 ESG 강화가 필수적이기 때문이다.
최 본부장은 “ESG는 통상 장기투자와 연결되는 부분이 많지만, 증권업에서는 특성상 직접 장기투자를 수행하는 사업에 적합한 투자구조를 유지하기가 쉽지 않다”며 “그럼에도 IB에 ESG를 접목하는 노력은 꼭 필요하다. 산업구조고도화 사업 내에 신재생에너지 관련 시설을 유치하거나, 사회책임투자 부문 자금조달 등을 중점적으로 수행해 ESG에 발맞춰가는 노력을 기울이고 있다”고 설명했다.
최 본부장은 교보증권의 경쟁력으로 다양한 종류의 개발사업에 대한 솔루션을 신속히 제공하는 점을 꼽았다. 교보증권 IB부문은 구조화금융과 투자금융, ECM의 3개 본부 하에 13개 부서로 구성돼 있다. 부서간 칸막이 없이 협력해 성과를 내는 식이다. 인적파워도 상당하다. PF 1세대인 임정규 부사장을 중심으로 시행, 시공, 회계, 금융 등에서 10년 이상 개발사업을 경험해온 직원들이 뛰고 있다.
최 본부장은 “딜을 매번 성공적으로 마무리하는 비결 중 하나는 나뉘어 있는 부서들이 한 몸처럼 움직이는 문화가 있기 때문”이라며 “부서간 견제나 경쟁보다는 프로젝트별로 효율성과 솔루션을 가장 잘 찾을 수 있는 인재 조합으로 함께 하는 편”이라고 설명했다.
최근 금리 상승 사이클에 진입해 시장에 만연한 불안 요인에 맞춘 금융 솔루션을 제공하는 데에도 집중하고 있다. IB에서 경쟁력을 유지하기 위해서는 시장환경 변화에 따른 금융 수요를 정확하게 파악해야 한다는 게 최 본부장의 생각이다. 그는 “현재 세계적인 물가 상승에 따라서 국내시장에서도 개발사업 비용이 가파르게 증가하고 있다”며 “일부 지방의 공동주택 미분양 증가나 원가 상승에 따른 개발비용 증가는 시장 참여자가 다 같이 고민해야 하는 부문이기 때문에 여기서 새로운 금융 솔루션을 찾아 새로운 블루오션을 개척하기 위한 노력을 기울이는 중”이라고 말했다.
◇ 시장 변동성 확대 속 대안 진단 “수익형 부동산이 핵심 먹거리”
최 본부장은 확대가 필요한 핵심 투자처로 수익형 부동산을 꼽았다. 금융시장 변동성이 커지고 있어 중위험 중수익의 금융 수요가 지속적으로 확대될 것이고, 그 분야가 바로 수익형 부동산 투자와 리츠라는 진단이다.
최 본부장은 “코로나19로 인한 시장 변동성 시기에는 주식시장으로 자본이 몰렸지만, 이제 팬데믹의 종료가 멀지 않았다”며 “엔데믹 이후에는 비어 있는 상가도 찰 것이고, 시장 유동성이 갈 곳은 결국 수익형 부동산”이라고 강조했다.
교보증권 IB는 공동주택과 오피스텔 등 주거 부문 프로젝트 파이낸싱에서 독보적인 역량을 보유하고 있다. 최근에도 의정부의 복합문화 융합단지 내에 10년간 장기임대를 제공하는 공동주택 767세대 개발사업을 성공적으로 마무리했다.
최 본부장은 “기존에 공공지원 민간임대주택에 대한 풍부한 경험을 바탕으로 장기일반 민간임대주택 개발사업을 진행할 수 있었다”며 “향후 임대사업 시장 수요가 증가할 경우 이 프로젝트를 시작으로 민간임대주택 개발사업에 적극 대응할 계획”이라고 말했다.
향후 더 역점을 두려는 부동산 부문 투자는 비주거 부문이다. 최근 수년 사이 물류센터 및 산업단지 개발사업 쪽으로 확장해나가면서 괄목할만한 성과를 내고 있다. 대표적인 건 중 하나는지난 2020년에 성공적으로 금융 조달을 마무리한 스마트로지스퀘어 반월 물류사업이 있다. 또 29만 평에 달하는 용인국제물류단지 조성 건도 있다. 브릿지론을 세 차례 거쳐 지난해에 PF를 마무리한 상태다. 이 밖에도 김포 풍무 도시개발사업, 다대동 복합시설 개발 등 대형 프로젝트에서 성과가 있었다.
최 본부장은 “최근 구도심에 대한 개발 압력이 높아지면서 주거와 관련된 개발은 다수의 사업자들이 주목하고 활발히 참여해 성과를 내고 있다”며 “이보다 더 주목할 부분은 오래된 산업단지들로 안산이나 시화 같은 곳의 기존 산업단지에 새로운 시설을 만들거나 업그레이드하는 등 구조를 고도화하는 작업도 중요해진 시기”라고 말했다.
이어 “관련 사업 경험들을 바탕으로 국가산업단지 내 신규사업들을 적극 발굴할 계획”이라며 “입주 업종의 고부가가치와와 경쟁력 제고를 위한 금융 솔루션을 제공해나갈 것”이라고 덧붙였다.
최 본부장은 최근 교보증권 최초로 해외 투자 영업에서도 쾌거를 이뤄냈다. 지난 1월 대우건설과 함께 베트남 하노이의 복합신도시 조성사업인 스타레이크시티(Starlake City) H1HH1블록 개발을 위한 투자를 진행했다. 총사업비가 약 1억8600만달러(한화 2200억원)에 달한다. 업계에서 코로나19 여파로 해외 투자 사업이 쉽지 않은 상황에서 우량 딜을 성사시켰다는 평가를 받고 있다.
최 본부장은 “하노이시는 마스터플랜 2030, 비전 2050을 통해 과밀화된 구도심을 개선하고 새로운 도심개발을 추진 중이며”이라며 “스타레이크 시티 프로젝트는 기존 구 도심을 대체할 새로운 CBD로 부상하고 있다. 이 점을 고려하면 당사의 최초 해외투자에 최적의 프로젝트라고 판단, 새로운 사업영역의 확대를 위하여 진행하게 됐다”고 설명했다.
