0%대 수수료율 등장…부동산 신탁업계 치킨전쟁

[이데일리 전재욱 기자] 정비사업 신탁 수수료가 0%대로 하락하는 출혈 경쟁이 벌어지고 있다. 재건축·재개발 조합으로서는 반가운 소식이지만, 장기적으로 보면 신탁 서비스 품질 저하로 이어질 수 있다는 우려도 나온다.

(그래픽=김정훈 기자)

25일 정비업계에 따르면, 최근 목동13단지 재건축준비위원회(재준위)가 사업대행자(신탁사) 입찰 공고를 낸 결과 대신자산신탁이 우선협상 대상자로 선정됐다. 대신자산신탁은 목동13단지 측에 신탁 수수료율 0.35%와 수수료 상한액 200억원을 제시했다.

목동13단지 재건축과 같은 ‘차입형 토지신탁’ 사업에서 0%대 수수료가 등장한 것은 사실상 이번이 처음이라고 한다. 차입형 토지신탁은 신탁사가 자금관리와 책임준공 의무를 지고서 사실상 정비사업을 처음부터 끝까지 책임지는 형식이다. 특히 신탁사가 직접 사업비를 조달해야 하기에 사업 리스크가 큰 대신에 상응하는 보수를 받는 구조다. 이와 달리 관리형 토지신탁은 사실상 자금관리 업무만 전담하는 것이기에 리스크가 낮은 편이다.

업계 상위권인 한국토지신탁을 예를 들면, 지난해 이 회사 토지신탁 수수료율은 약 1.5%(수탁고 대비 신탁 보수 비율)이다. 토지신탁 수수료율은 관리형과 차입형이 섞인 점을 고려하면, 차입형 신탁 수수료율은 최소 1.5% 이상으로 추산된다.

이를 두고 매출 규모 상위권 신탁사 임원은 “관리형이라면 모를까 차입형 토지신탁 사업은 기대 수익률 0%대를 기대하고서 뛰어들 영역이 아니다”며 “다른 회사 얘기라서 조심스럽지만, 부족한 커리어를 쌓고자 내린 결정이 아닌가 싶다”고 말했다.

이번 목동13단지를 시작으로 신탁 수수료율 0%대가 시장의 공감대로 굳어질지 주목된다. 조합으로서는 지금처럼 공사비가 급증해 사업성이 악화한 상황에서는 비용을 줄이는 것이 우선이다. 신탁 수수료 절감이 해당한다. 신탁사 선발 과정에서 가장 큰 배점을 차지하는 항목은 ‘낮은 신탁 수수료’다.

애초 수수료율은 부동산 시장이 호황이던 2010년대 후반 4% 안팎에서 형성됐다가 지난해 1%대까지 내렸다. 그리고 1년 만에 0%대 시대가 시작된 것이다. 원인은 업체 간 경쟁 과열이 꼽힌다. 그간 부동산 신탁 시장은 자산 규모가 커지면서 신탁사 수탁고와 신탁보수도 증가해왔지만, 증가 속도는 전보다 둔화하고 있다. 이 시장을 두고 14개 부동산신탁사가 경쟁 중이다. 이들 부동산신탁사가 한해 쓴 영업 비용(금감원 통계)은 2022년 8850억원으로 2020년(6569억원)과 2021년(7750억원)에 이어 매해 증가 추세다.

수수료율 하락이 신탁 서비스 품질이 저하로 이어질 수 있는 점이 업계의 근본 우려다. 수익이 악화한 신탁사가 사업에 투입하는 여력이 달리면 결국 사업이 흔들릴 수 있다. 이로써 신탁방식 정비사업에 대한 부정적인 인식이 형성되면 업계 전체가 손해라는 인식이다.

대신자산신탁 관계자는 0%대 수수료율로 수익을 어떻게 확보할지에 대해 “사업 기밀이라고 언급하기 어렵다”고 말했다.