[김용일의 빌딩톡]상가건물임대차보호법 임차인의 대항력

[김용일 법무법인 길상 부동산전문변호사] 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인(세입자)이 건물의 인도를 받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제 3자에 대하여 효력이 생기는데 이를 대항력이라고 한다. 이번 시간에는 대항력과 환산보증금과의 관계에 구체적으로 정리해보겠다.

◇대항력에 대하여

대항력이란 임차인이 임차건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차건물에 관하여 이해관계를 가진 자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 의미한다. 상가건물임대차보호법(‘상임법’)은 상가건물임대차의 경우 임차인이 ①건물의 인도를 받고, ②사업자등록을 신청하면, 그 다음 날부터 대항력이 생기고, 임차건물의 양수인, 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자 등은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하였다.

◇환산보증금과 대항력의 관계

상임법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 전제로 각 지역별로 상가건물의 ‘환산보증금’{보증금+(월세×100)} 액수가 일정금액 이하일 때만 적용되는 것이 원칙이다. 예를 들어 서울의 경우는 원칙적으로 환산보증금액수가 4억원 이하일때만 상임법 규정이 적용되는 것이다. 그런데, 상임법이 2015년 5월 13일 개정되어 대항력과 관련하여 특칙이 생겼다. 구체적으로, 상임법은 환산보증금을 초과하는 상가임대차의 경우에도 개정 이후 임대차 계약이 체결되거나 또는 갱신에 합의(묵시적 갱신 포함)한 경우에는 대항력을 인정하고 있는 것이다.

◇개정된 상임법과 관련한 구체적 사례

임차인(세입자) A가 임대인(건물주) B와 임대차 계약을 체결하고, 건물의 인도를 받고 사업자등록신청까지 했는데, 임대차기간 중 임대인이 B에서 C로 변경된 경우, A가 B와 체결한 임대차 계약의 내용을 C에게도 주장할 수 있는지, 즉 대항력이 있는지를 상임법이 개정된 2015년 5월 13일 기준으로 살펴보겠다.

① 상임법에서 규정한 환산보증금 이하의 상가임대차라면, 임대차 계약을 체결한 시점에 관계없이 임차인 A는 새 임대인 C에게도 기존 임대차 계약의 내용을 주장할 수 있다.

② 상임법에서 규정한 환산보증금을 초과하는 상가 임대차의 경우는 2015.5.13. 이전인지 이후인지에 따라 결론이 달라진다.

만약, 임차인 A가 상임법 개정일 이후 임대인 B와 임대차 계약을 체결하였거나 갱신에 합의하였다면, 그 후 임대인이 C로 변경되더라도, 임차인 A는 새 임대인 C에게 기존 임대인 B와 체결한 임대차 계약의 내용을 주장할 수 있다.

그러나, 임차인 A가 상임법 개정일 이전에 임대인 B와 임대차 계약을 체결하였거나 갱신에 합의한 것이고, 그 후 임대인이 C로 변경되었다면, 임차인 A는 새 임대인 C에게 기존 임대인 B와 체결한 임대차 계약의 내용을 주장할 수 없다.

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기

- (현) 법무법인 길상 파트너 변호사

- 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사