[김용일의 부동산톡] 임차인의 대항력, 우선변제권, 임차권등기명령제도

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 보증금(이하, 전세권 등기가 되지 않은 전세금 포함)을 돌려주지 않는 경우, 임차인이 다른 곳으로 이사를 가더라도 임차권등기명령제도를 활용하여 보증금에 대한 우선변제권을 확보할 수 있다. 이번 시간에는 주택임차인의 대항력과 우선변제권을 먼저 살펴보고, 임차권등기명령제도, 상가임대차의 경우 등에 대해 정리해 보겠다.

◇ 주택 임차인의 대항력과 우선변제권

임차인이 임대인과 임대차계약을 체결하고 임차권을 취득했더라도 이는 임대인에게만 주장할 수 있는 채권에 불과하므로, 소유자가 변경되는 등 임대인이 변경되어 소유권에 기해 명도를 요구하는 경우 그 자에게 종전 임대인과 체결한 임대차계약상 임차권으로 대항할 수 없는 것이 원칙이다.

임차권이 제3자에게도 대항력을 갖으려면 임차권등기를 해야 하는데, 주택임대차보호법은 주택 임대차의 대항요건과 관련하여 특칙을 두고 있다. 구체적으로 주택임대차보호법은 대항력과 관련하여, “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”고 규정하여, 주택의 인도(점유)와 전입신고라는 두 요건을 갖춘때에도 대항력을 인정하고 있다(제3조 제1항).

따라서, 임차인이 주택을 인도받아 점유하고 전입신고를 하였다면, 그 다음날 오전 0시부터 제3자에 대항할 수 있고, 대항력을 취득한 시점 후에는 소유자(임대인)가 변경되더라도 새로운 임대인에게 임차권을 주장할 수 있는 것이다.

여기서 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인 뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다(대법원 87다카3093 판결).

한편, 주택임차인이 위의 대항요건과 주택임대차보호법이 정한 확정일자를 임대차계약서에 갖췄다면, 임대인의 채권자에 의해 경매, 공매 등이 있더라도, 임차인이 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있는바, 이를 우선변제권이라 한다(주택임대차보호법 제3조의 2).

여기서 우선변제권이 발생하려면 대항력과 확정일자를 모두 갖추어야 하는바, 우선변제권 기준일은 둘중에서 늦은날짜를 기준으로 한다. 예를 들어, 2019년 4월 3일에 전입신고를 하고 2019년 4월 5일에 확정일자를 받았다면, 4월 5일에 우선변제권이 발생하고, 2019년 4월 1일에 확정일자를 받고, 2019년 4월 3일에 전입신고를 했다면, 대항력의 발생시점인 2019년 4월 4일 오전 0시에 우선변제권이 발생한다.

임차인의 우선변제권은 경매 등 절차에서 저당권과 동일한 취급을 받는다. 예를 들어, 2019년 4월 3일에 우선변제권이 발생하고, 위 주택에 2019년 4월 5일에 저당권이 설정되었다면, 주택임차인이 저당권자에 우선하여 배당을 받게 된다. 만일 위 주택에 2019년 4월 3일에 저당권이 설정되었다면 저당권은 임차인의 우선변제권과 동순위가 되므로, 각각의 채권액에 안분비례하여 배당한다.

다만, 위와 같은 우선변제권을 행사하기 위해서는 그 전제인 대항력 요건(주택의 점유와 전입신고)을 경매절차 중 배당요구의 종기까지 유지하고 있어야 한다.

◇ 주택 임차권등기명령제도

한편, 임대차계약이 종료되고 임차인이 임대인에게 보증금반환을 요구했음에도 불구하고, 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우가 있다. 이때 임차인이 새로운 주택으로 이사하게 되면, 점유를 상실하게 되므로 더 이상 임차인의 대항력 요건을 갖추지 못해, 결국 임차주택의 경매절차가 진행되도 보증금에 대한 우선변제권을 행사할 수 없을 것이다.

이를 해결하기 위해 임차권등기명령제도를 활요할 필요가 있다. 주택임대차보호법에 의하면, 임대차가 끝났음에도 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령신청을 할 수 있고, 임차권등기를 마치면 대항요건을 상실하더라도, 즉 이사를 가더라도 여전히 대항력과 우선변제권의 효력을 여전히 인정받을 수 있다(제3조의 3).

또한, 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있고, 주택임대인이 임차권등기를 말소시키려면 보증금반환의무를 먼저 이행해야 한다.

◇ 상가임대차의 경우 대항력, 우선변제권, 임차권등기명령제도

상가건물의 대항력, 우선변제권, 임차권등기명령제도 역시 주택임대차의 그것들과 유사하다.

구체적으로 상가건물의 대항력과 관련하여, 상가건물임대차보호법은 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있다. 즉 건물의 인도와 사업자등록이 대항력의 요건이다(제3조).

그리고, 위 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 임대인의 채권자에 의해 경매, 공매 등이 있더라도 임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자 보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리, 즉 우선변제권이 있다(제5조).

상가임대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못했다면, 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령신청을 할 수 있고, 임차권 등기가 되면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권의 효력을 여전히 인정받을 수 있다(제6조).

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사