[김용일의 부동산톡] 임대차기간 만료되어 계약갱신요구권 없더라도 권리금 회수기회 보호

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 개정된 상가건물임대차보호법(이하 상가임대차보호법)은 환산보증금 액수에 관계없이, 임차인이 최대 10년까지 계약갱신을 할 수 있도록 규정하고 있고, 임차인이 임대차 종료시 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 회수하려고 할 때 임대인이 그 기회를 보호해야 한다고 규정하고 있다. 관련하여, 최근에 대법원이 “임대차기간이 만료되어 임차인에게 더 이상 계약갱신요구권이 없더라도 임차인의 권리금회수기회는 보장되어야 하고, 임대인이 이를 위반시 손해배상책임이 있다.”는 취지의 판결을 선고했는바, 이에 대해 정리해 보겠다.

◇ 상가임대차보호법상 10년 계약기간 갱신 보장

종전의 상가임대차보호법은 2013.8.13. 이후 체결되거나 갱신되는 상가건물 임대차 계약은 환산보증금의 액수에 관계없이 최초 임대차계약체결 시점부터 최대 5년간의 계약기간을 보장하고 있었다.

구체적으로 법의 주요내용을 보면, “임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우에, 임대인은 상가임대차보호법에 규정된 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하며, 이 경우 갱신되는 임대차는 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약되는 것으로 본다(다만, 차임과 보증금은 적절한 범위에서 증감 가능). 또한, 임차인의 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있다.”는 것이었다(제10조).

그러다가, 2018.10.16.에 위 법이 개정되어 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.”고 하여(제10조 제2항), 기존 5년의 임대차 보장기간을 환산보증금 액수에 관계없이 10년으로 확대하였다.

그리고, 상가임대차보호법은 종전 임차인을 보호하기 위해 부칙 제2조에서, “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”고 규정 하였다.

따라서, 2018.10.16. 이후 체결되는 임대차계약은 물론이고, 기존 임대차계약의 경우에도 2018.10.16. 이후 종전 법률에 따라 임차인이 최대 5년까지 보장되는 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 경우에는, 계약갱신을 요구하여 계약을 갱신함으로써 개정 법률의 적용을 받게 되고, 결국 최초 임대차기간 부터 10년까지 임대기간을 보장받게 되었다.

예를들어, 2017.5.1.에 2년의 임대차계약을 체결하였던 임차인은 개정 법률이 시행된 2018.10.16. 이후인 2019.4.30.이 임대차기간 만료일이고, 2019.4.30.을 기준으로 계약갱신요구권이 있으므로, 계약갱신을 할 경우 부칙 제2조에서 말하는 ‘이 법 시행 후 갱신되는 임대차계약’에 해당하고, 따라서 개정 법률의 적용을 받을 수 있다. 결국 임차인은 2017.5.1.부터 2017.4.30.까지 최대 10년간 임대기간을 보장받을 수 있다.

반면에, 2014.5.1.에 5년의 임대차계약을 체결하였던 임차인의 경우 2019.4.30.에 임대차기간이 만료되고 5년간 임대차기간이 보장되었으므로, 더 이상은 계약갱신 권한이 없고, 따라서 법이 개정되어 시행되는 2018.10.16. 이후 더 이상 계약갱신 권리가 없는 것이므로, 부칙 제2조에서 말하는 ‘이 법 시행 후 갱신되는 임대차계약’에 해당하지 않아, 결국 10년의 임대기간을 보장받지 못하고, 2019.4.30.에 임대차가 종료된다.

◇ 임대차기간 종료 6개월 전부터 권리금 회수기회 보장

한편, 상가임대차보호법이 2015.5.13. 개정되어, 임차인의 권리금회수 보호 등에 대한 규정이 신설되었고(제10조의 4), 그 내용은 2015.5.13. 상가임대차보호법이 개정 당시 존속 중인 임대차 또는 향후 계약하는 임대차의 경우, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 임차인이 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 정당한 사유 없이 방해해서는 안되고, 만약 이를 위반시 그 손해를 배상할 책임이 있다는 내용이었다. 그러다가 2018.10.16.에 상가임대차보호법이 개정되어, 위 법 시행 당시 존속 중인 임대차 또는 향후 체결되는 임대차의 경우‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지’로 권리금회수기회 보장 기간이 종전 3개월에서 6개월로 확대되었다.

한편, 상가임대차보호법은 제10조 제1항의 사유, 즉 아래에서 열거하는 임대인의 10년 계약갱신 요구에 대한 정당한 거절 사유가 있다면, 10년간 계약갱신을 보장해 줄 필요도 없고, 임대차계약 종료시 임차인의 권리금 회수 기회 역시 보호되지 않는다고 규정하고 있으므로, 주의해야 한다(제10조의 4 제1항 단서).

구체적으로, 임대인의 정당한 계약갱신 거절사유(임차인의 권리금 회수 기회가 보호되지 않는 사유)는 아래와 같다. ① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, ② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, ③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우, ⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, ⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, ⑦ 임대인이 다음 ⓐ,ⓑ,ⓒ의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우, ⓐ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, ⓑ 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, ⓒ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우, ⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

관련하여, 위와 같은 사유에 해당하지는 않지만, 종전 법에 의한 5년의 보장 임대차기간, 또는 개정된 법에 의한 10년의 보장 임대차기간이 모두 종료하여 임차인에게 더 이상 계약갱신권한이 없어 나가야 하는 상황에서도 임대인에게 권리금회수기회 보장을 요구할 수 있는지가 문제된다.

이에 대해 하급심 판결 결과가 엇갈렸는데, 최근 대법원은 상가임대차보호법의 권리금 보호는 임대차가 종료될 때 적용되는 것이고, 임차인에게 계약갱신요구권이 있는지 여부는 위 법 제10조의 4 제1항 단서에 규정한 권리금 회수기회 보장의 예외에 해당하지 않는다는 전제에서, 법에서 보장된 임대차기간이 모두 종료하여 더 이상 임차인에게 계약갱신요구권이 없더라도 임차인의 권리금회수 기회는 보장되어야 한다는 취지로 판시하였다(대법원 2017다225312 판결)

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사