자양5구역, 대우·호반 PFV 합병 '무산'…구역 쪼개졌다

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 광진구 자양5재정비촉진구역 도시환경정비사업장이 두 곳으로 분리됐다.

대우건설이 참여한 자양파이브피에프브이(PFV), 호반건설이 참여한 자양5구역피에프브이(PFV)가 이 사업에 동시에 관심을 가졌는데, 두 PFV 합병이 이뤄지지 않아 구역이 나눠진 것.

◇ 대우건설PFV·호반건설PFV, 합병 실패…별개 진행

17일 광진구청에 따르면 구청은 구의·자양 재정비촉진지구 자양5재정비촉진구역 변경 및 재정비촉진계획 변경 결정을 위한 공람공고를 지난 2일 했다.

기존 자양5 재정비촉진구역 도시환경정비사업은 서울 광진구 자양동 680-81번지 일대 5만5151㎡ 부지에 △상업 및 가로형 업무시설(1~5층 배치) △업무타워(1동 30층) △공동주택(4동 24~28층) △총 840가구(분양주택 538가구, 임대주택 302가구)를 짓는 사업이었다.

(자료=광진구청)

다만 변경 공고문을 보면 정비사업 명칭이 ‘자양5-1 재정비촉진구역’으로 바뀌었고, 면적은 5만5151㎡에서 2만7950㎡으로 줄어들었다. 반면 건립예정 세대수는 840가구에서 999가구(일반주택 690가구, 임대주택 309가구)로 늘어났다.

자양5재정비촉진구역에서 우정사업정보센터 부지 일대가 재정비촉진구역 해제 및 존치관리구역으로 변경됨에 따라 ‘자양5-1재정비촉진구역’으로 구역 명칭이 바뀌었고, 면적도 줄었다. 여기가 대우건설이 참여한 자양파이브PFV 담당이다.

자양동 680-81번지 일대 A-1(면적 2만250㎡)는 복합개발용지, 자양동 680-24번지 일대 A-2(면적 1195㎡)는 공공청사가 된다.

반면 신설된 자양13존치관리구역은 특별계획구역으로 사업이 추진된다. 여기는 호반건설이 참여한 자양5구역PFV 담당이다.

당초 자양5구역은 내년 1월 17일까지 사업시행인가를 신청하지 않으면 정비구역 해제 절차를 밟게 되는 만큼 자양파이브PFV, 자양5구역PFV는 합병을 위한 협의를 지속해왔다.

‘자양5재정비촉진구역’이 ‘자양5-1재정비촉진구역’으로 바뀐 모습. (자료=광진구청)

두 PFV 중 한 곳이 사업시행자 지위를 얻으려면 대표성을 확보하기 위해 토지등소유자 75% 이상, 토지면적 기준 50% 이상의 동의가 필요하다. 그러나 두 PFV는 각자 사업을 추진하는 것이 서로에게 ‘윈윈’이라는 결론을 내린 후, 각각 사업 인허가를 진행하고 있다.

자양파이브PFV는 지난 2020년 4월 2일 설립됐다. 자양5구역 일대 오피스, 오피스텔, 아파트, 주거복합시설 등을 신축해서 분양 및 임대하고 그 수익을 주주에게 배당하는 것이 목적이다.

◇ 재정비촉진계획 변경계획 제출·일몰기한 연장해야

자양파이브PFV의 주주 및 지분율은 △설악플러스 50% △대우건설 35% △삼성증권 5% △신영증권 5% △한국투자증권 5% 순이다. 작년 말 기준 지분율이며, 모두 보통주를 보유하고 있다.

자양5구역PFV는 자양파이브PFV보다 1년여 정도 앞선 지난 2019년 1월 30일 설립됐다. 이 PFV도 자양5구역 일대 복합시설 신축, 분양 및 임대사업을 시행하고 그 수익을 주주에게 배당하는 것이 목적이다.

자양5구역PFV의 주주 및 지분율은 작년 말 기준 △호반건설 45.75%(보통주) △하림지주 28.05%(보통주) △엠디아이파트너스 9.35%(보통주) △도담에스테이트 9.35%(보통주) △에이치원에스디아이 1%(보통주) △부국증권 6.5%(제1종 종류주식)다.

제1종 종류주식은 의결권 있는 누적적, 비참가적 주식으로 출자원금의 연 7.0%를 우선해서 배당한다.

엠디아이파트너스는 남춘천 컨트리클럽(CC) 매입 및 관광단지 개발사업을 위해 설립된 회사며, 에이치원에스디아이는 호반건설이 지분 100%를 보유한 시행사다.

‘자양5재정비촉진구역’이 ‘자양5-1재정비촉진구역’으로 건축시설계획이 변경됐음. (자료=광진구청)

구의·자양 재정비촉진지구 자양5재정비촉진구역 변경 및 재정비촉진계획 변경 결정을 위한 공람 기간은 지난 16일까지였다.

오는 27일에는 재정비촉진구역 변경 및 재정비촉진계획 변경(안)에 대한 주민 및 관계 전문가 의견을 듣기 위해 공청회를 개최한다. 주민 및 관계 전문가들은 다음달 3일까지 서면의견을 제출할 수 있다.

이 사업은 앞으로 여러 인허가 절차를 거쳐야 한다. 광진구청에 따르면 내년 상반기에는 서울시 도시재정비 위원회 심의를 진행한다. 도시재정비 위원회는 재정비촉진지구 지정 및 변경에 대한 심의 또는 자문을 하는 기능을 맡는다.

이후 서울시에서 건축심의와 환경·교통영향평가 등 각종 영향평가를 진행하는데, 내년 하반기로 예정돼 있다. 그 다음 사업시행계획인가, 관리처분계획인가를 진행하는 순서다.

당초 자양5구역은 일몰기한인 내년 1월 17일까지 사업시행인가를 신청하지 않을 경우 정비구역 해제 절차를 밟아야 하는 상태였다. ‘일몰제’란 일정 시간이 지날 때까지 정비사업 추진이 어려운 구역은 정비구역에서 해제하거나 직권으로 해제하는 것을 말한다.

자양5구역은 이 기간이 도래하기 전에 사업시행인가를 신청하거나, 재정비촉진계획 변경계획을 제출해서 일몰기한을 다시 연장해야 했다. 만약 일몰기한이 지나서 변경계획을 제출하면 이미 구역이 자동 해제된 후기 때문에 구역지정 절차를 다시 밟아야 한다.

◇ 자양파이브PFV 대출만기 내년 6월…자양5구역PFV 후년

내년 6월 19일에는 자양파이브PFV가 이 사업 관련해서 받은 대출의 만기가 돌아온다.

자양파이브PFV는 대출약정에 따라 특수목적회사(SPC) 자양파이브제삼차를 포함한 대주들로부터 총 한도 2160억원의 대출을 받았다. △트랜치A 선순위 대출 1105억원 △트랜치B 중순위 대출 500억원 △트랜치C 후순위 대출 555억원이다.

후순위 대출 555억원 만기는 내년 6월 19일이다. 앞서 자양파이브PFV가 받은 대출 560억원의 만기는 지난 6월 24일 돌아왔다. 이날 555억원 대출약정서가 체결돼 대출 만기가 내년 6월 19일로 늦춰진 것.

SPC 자양파이브제삼차가 자양파이브PFV에 대출을 실행하고, 이후 자양파이브PFV가 지급하는 대출원리금으로 기존에 발행한 유동화증권을 상환하는 구조다. 이 유동화거래의 주관회사는 한국투자증권이다.

자양파이브제삼차 관련 제반 업무는 업무수탁자인 메리츠증권과 자산관리자인 한국투자증권이 각각 수탁해서 수행하고 있다.

기초자산인 대출채권의 신용위험을 보강하기 위해 대우건설이 자양파이브제삼차에 대한 자금보충 및 미이행시 유동화자산에 대한 채무인수를 약정하고 있다.

이 약정에 따라 대우건설은 자양파이브제삼차가 유동화증권 원리금 상환 등에 필요한 자금이 부족할 경우 자양파이브제삼차에 대한 자금보충과 자금보충 미이행시 기초자산에 대한 채무인수를 이행할 의무를 부담한다.

호반건설이 참여한 자양5구역PFV 대출 만기는 오는 2026년 6월 23일 도래한다.

자양5구역PFV는 지난 6월 체결한 대출약정서에 따라에 따라 SPC 라라로로제일차 등 복수의 대주로부터 총 4200억원 한도의 대출을 조달했다. 이 대출은 트랜치A 대출(약정금 2700억원), 트랜치B 대출(약정금 1500억원)로 나뉜다.

담보권 행사 및 상환에 있어 트랜치A 대출이 트랜치B 대출보다 우선한다. 라라로로제일차, 씨오와이에스자양, 그라하제이차는 트랜치A 대출의 대주 중 하나(각각 대출약정금 100억원, 600억원, 200억원)로, 자양디에스원은 트랜치B 대출의 대주(대출약정금 1500억원)로 참여했다.

SPC 라라로로제일차를 포함한 대출약정상 대주들은 지난 6월 호반건설과 자금보충 및 조건부 채무인수약정서를 체결했다.

이 약정에 따르면 SPC가 채무 지급에 필요한 자금이 부족할 것으로 판단해서 그 부족한 액수를 빌려줄 것을 청구하는 등 자금보충 이행사유가 발생하면 호반건설은 해당 부족금액을 SPC에 빌려줄 의무가 있다.

호반건설이 이 자금보충의무를 이행하지 않거나 대출약정 및 자금보충약정의 해제 또는 해지로 인해 자금보충의무를 부담하지 않는 경우 등 사유가 발생하면 호반건설은 자양5구역PFV가 SPC에 부담하는 대출원리금 채무를 포함해 피담보채무 일체를 면책적으로 인수하고, 즉시 변제해야 한다.