"GIC는 팔고, 캐피탈랜드는 사고" 국내 오피스시장, 해외 투자자들 '손바뀜'

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 국내 상업용부동산 시장에서 해외 투자자들의 손바뀜이 활발히 일어나고 있다.

자산 포트폴리오를 조정하기 위해 보유 자산을 매각하는 해외 투자자들이 늘어난 반면 신규 투자를 시작하려는 해외 투자자들 움직임도 동시에 나타나고 있다.

◇ ‘국내 부동산 큰손’ GIC, 오피스 대거 처분 중

3일 상업용 부동산 업계에 따르면 최근 싱가포르투자청(GIC)은 장기보유 투자 전략에 따라 오랫동안 보유했던 오피스 매물을 매도하기 위해 시장에 내놓았다.

GIC는 싱가포르 국부펀드로, 싱가포르가 해외에 투자한 자산을 관리하기 위해 1981년 설립한 100% 정부 지분 소유의 운용사다.

GIC는 ‘더 익스체인지 서울’ 매각을 진행하고 있으며, ‘서울파이낸스센터’(SFC) 오피스 등 장기간 보유하던 프라임급 오피스를 매각할 계획이다.

더 익스체인지 서울은 서울 중구 무교로 21 일대 위치해 있으며 지하 3층~지상 15층, 연면적 2만9481.7㎡ 규모다. 서울지하철 1·2호선 환승역 시청역, 5호선 광화문역이 걸어서 5분 이내 있는 ‘트리플 역세권’ 입지다.

GIC는 이 건물을 지난 2004년 모건스탠리로부터 사들였었다. 서울파이낸스센터는 서울 중구 세종대로 136 일대 위치한 오피스 빌딩으로 더 익스체인지 서울 바로 옆에 있다.

GIC는 올해 기준 보유 자산 투자 금액으로 오피스를 가장 많이 소유하고 있는 투자자다.

(자료= MSCI, 컬리어스)

GIC가 투자한 것으로 알려진 국내 빌딩은 서울 중구 더익스체인지서울, 서울파이낸스센터(SFC), 콘코디언빌딩, 프리미어플레이스, 국가평생교육진흥원빌딩, 강남구 강남파이낸스센터(GFC), 덕흥빌딩, 논현동 두산타워, 여의도 신한금융투자, 성수동 아크로 서울포레스트 프라임 오피스인 디타워(D-tower) 등이다. GIC가 사모펀드에 수익자로 참여한 경우까지 포함하면 국내 오피스 빌딩에 대한 노출도가 상당할 것이란 분석이 나온다.

◇ 싱가포르 캐피탈랜드, 삼성동 ‘골든타워’ 인수

다른 외국계 투자자들도 보유 자산을 매각하고 있다. 올해 상반기에는 미국 최대 사모펀드 운용회사 블랙스톤이 강남권역 프라임급 빌딩인 ‘아크플레이스’를 매각했고, 영국계 자산운용사 M&G 리얼에스테이트는 ‘아이콘 역삼’ 빌딩을 매각했다.

아크플레이스는 서울 강남구 테헤란로 142 일대 위치한 지하 6층~지상 24층, 연면적 6만2725㎡(약 1만8974평) 규모의 프라임 오피스 자산이다. 지하철 2호선 역삼역 바로 앞에 있으며, 강남권역(GBD) 핵심 입지인 테헤란로 대로변에 위치해있다.

아이콘 역삼은 지하 7층~지상 15층, 연면적 1만9579㎡ 규모 중대형 빌딩이다. 강남구 테헤란로 근처의 건물로, 지하철 2호선 선릉역에서 걸어서 6분 걸린다.

모건스탠리는 서울 종로구 수송동에 있는 SK에코플랜트 본사 ‘수송스퀘어’를 매각했다. 글로벌 사모펀드 콜버그크래비스로버츠(KKR)는 중구 충무로에 위치한 ‘남산스퀘어’ 매각을 진행 중이다.

반면 국내 자산운용사의 오피스 매수 활동이 줄어들자 이를 기회라고 판단한 해외 투자자도 있다. 실제로 싱가포르계 캐피탈랜드자산운용은 서울 강남구 삼성동에 있는 ‘골든타워’를 매수했다.

‘코크렙NPS 1호 리츠’ 매각자산 삼성동 골든타워 전경 (사진=코람코자산신탁)

골든타워는 서울지하철 2호선 삼성역 인근 지하 7층~지상 20층, 연면적 4만480.06㎡(약 1만2245평) 규모 오피스 빌딩이다. 코람코자산신탁, 코람코자산운용, 시몬스, 포드세일즈코리아 등이 본사로 사용 중이다.

‘코크렙NPS 1호 리츠(이하 NPS 1호)’의 자산관리회사 코람코자산신탁은 지난 7월 캐피탈랜드자산운용과 골든타워 매매계약을 체결했다. 거래금액은 약 4400억원이다. NPS 1호는 이번 매매로 약 2000억원 매각 차익을 포함해 누적 약 6000억원을 회수했다.

금융투자업계 관계자는 “한국 오피스 시장은 미국, 유럽 등 다른 국가와 달리 공실률이 낮고 견조하다”며 “이에 따라 포트폴리오 조정을 위한 해외 투자자의 거래 활동이 증가할 것으로 보인다”고 말했다.