SK리츠, 종로타워 미디어파사드 설치 '진땀'…지자체 설득 가능할까

[이데일리 김성수 기자] SK리츠운용이 서울 종로타워 밸류업(가치 상승)을 위해 미디어파사드 설치에 총력을 기울이고 있지만 각종 법에 저촉된다는 지적에 넘어야할 산이 많다는 분석이 나온다. 특히 종로타워 인근에 문화재 보신각이 있는 만큼 관할인 종로구청 뿐만 아니라 문화재청, 서울시와도 협의를 진행해야 한다.

◇ SK리츠, 종로타워 ‘미디어파사드’ 총력…구청 “부정적”

27일 부동산업계에 따르면 종로구청은 종로타워에 미디어파사드 설치를 할 경우 소방법, 옥외광고물법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도시및주거환경정비법 등 여러 법에 저촉된다고 보고 있다.

SK리츠가 추진하는 밸류업(가치상승) 전략을 시각화한 모습 (자료=SK리츠)

종로타워는 서울지하철 1호선 종각역과 연결된 서울 도심권역(CBD) 대표적인 랜드마크 자산이다. 지난 1999년 9월 준공됐으며 지하 6층~지상 24층, 연면적 6만601㎡(약 1만8332평) 규모다. 5년 평균 공시지가 상승률은 9.6%다.

앞서 SK리츠는 100% 자리츠인 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사(토털밸류제1호리츠)를 통해 종로타워를 작년 10월 매입했다. 매입가격은 6215억원(3.3㎡당 3390만원)이며, 부대비용을 포함한 총 투자비는 6768억원이다.

SK리츠는 매입 당시 건물 임대료가 주변 시세 대비 20% 이상 낮아 수익성을 높일 여지가 있다고 판단했다. 1200명 규모의 SK 직원이 이동해오면 리테일과 주변 상권도 활기를 되찾을 것으로 분석했다.

또한 SK리츠는 임대료 정상화, 친환경 에너지 솔루션 적용, 미디어파사드 설치, 리테일 개선 등을 순차적으로 진행해 건물 가치를 높일 계획을 갖고 있었다.

미디어파사드는 ‘미디어’와 ‘파사드’의 합성어로, 건축물 외벽에 조명을 설치해 영상을 송출하는 것을 말한다. 건축물에 아름다움을 더하고 정보를 전달하는 매개체 기능을 갖추며, 주변 상권에 활력을 더하는 효과가 생긴다.

신세계백화점 소공동 본점은 지난해 11월 ‘매지컬 홀리데이즈’를 주제로 한 미디어 파사드를 건물 외벽에 공개했다.(사진=신세계백화점)

명동 신세계백화점 본점과 롯데백화점 본점은 크리스마스 시즌을 맞아 외벽에 미디어파사드를 공개해 화제가 됐다. 특히 미디어파사드로 상업용 광고를 송출할 경우 건물 자체의 임대수익 뿐 아니라 광고비 등 부가적인 수익 창출이 가능하다.

SK리츠가 종로타워에 미디어파사드를 설치하려는 것도 건물 자체의 ‘밸류업’(가치상승)이 목적이다. 다만 SK리츠는 종로타워 외벽이 아닌 유리벽면 안쪽에 얇은 발광다이오드(LED) 형태 스티커를 붙여서 미디어파사드를 구현할 계획이다. 이 경우 눈부심을 취소화할 수 있다는 게 회사 측 설명이다.

◇ “미디어파사드 설치하면 화재 발생시 대피 어려워”

하지만 종로타워에 실제로 미디어파사드를 설치하려면 종로구청, 서울시, 문화재청 등 관련 기관의 허가를 받아야 한다. 종로구청은 종로타워 건물에 미디어파사드를 설치할 경우 소방법, 옥외광고물법, 도시및주거환경정비법 등 다수 법에 저촉된다고 보고 있다.

예컨대 건물에 화재가 발생할 경우 창문을 열고 구조신호를 보내거나, 건물 외벽에 긴급사다리를 설치할 수 있어야 한다. 그런데 건물 유리벽 안쪽에 미디어파사드를 붙이면 응급상황에 대처할 수 없다는 게 종로구청 의견이다.

또한 종로타워가 있는 서울 종로구 공평동 70번지(종로51) 일대는 역사도심 중점경관관리구역에 속해 있다. ‘중점경관관리구역’이란 중점으로 경관을 보전 및 관리하고 형성할 필요가 있는 곳을 지정한 구역을 뜻한다.

종로타워 맞은편에는 서울특별시 기념물 제10호 보신각(종각)이 있다. 서울특별시 기념물은 기념물 중에서 서울특별시 내 있는 문화재를 의미한다.

역사도심 중점경관관리구역에 있는 5층 이상 개별 건축물은 경관심의를 받아야 한다. 이곳은 역사문화재와 주변 건축물에 비해 과도한 색채 및 재료를 사용하는 것을 지양하고 건축설비, 대형광고물 등 경관저해요소 설치를 지양하고 있다.

또한 서울특별시 옥외광고물 등의 관리와 옥외광고산업 진흥에 관한 조례 제4조에는 미디어파사드와 같은 ‘벽면 이용 간판’을 설치할 때 지켜야 하는 규정이 적혀 있다.

역사도심 중점경관관리구역 경관 가이드라인 중 일부캡처 (자료=서울시청)

건물·업소의 여건 또는 디자인 특성상 미디어파사드 규모가 커지는 것이 불가피하고, 쾌적한 생활환경 조성에 방해되지 않는다고 인정받을 경우 구 심의위원회 심의를 거쳐서 구청장이 크기를 따로 정할 수 있다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국계법) 제36조에 따른 도시지역에 해당하는 지역·장소 및 물건에 광고물 등을 표시하거나 설치하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 시장 등)에게 허가를 받거나 신고해야 한다.

종로타워는 국계법상 도시지역, 일반상업지역이라서 위 조항을 적용받는다.

◇ “서울시·문화재청과 협의 필요”…“허가 구역이어야”

이밖에도 이 건물은 공평 도시정비형 재개발 15·16구역에 포함돼 있어서 도시및주거환경정비법(도정법)상 행위제한에 걸린다.

도정법 제5조 제1항을 보면 정비구역 안에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아놓는 행위 등 대통령령이 정하는 행위를 하고자 하는 자는 시장·군수의 허가를 받아야 한다.

‘공작물’은 사람에 의해 인위적으로 축조된 공간 구조물로서 도로, 항만, 댐 등과 같은 시설물과 간판, 광고탑, 고가수조 등이 공작물에 해당한다. 이처럼 종로타워에 미디어파사드를 설치하는 것은 벽면이용간판에 대한 규정에 맞지 않아서 서울시와 협의해야 한다는 게 종로구청 측 설명이다.

종로구청 관계자는 “유리벽 안쪽에 LED를 붙인다고 해도 미디어파사드 설치를 위해 창문을 가리면 소방법에 걸린다”며 “최종 심의는 서울시에서 하기 때문에 서울시와 협의하라고 SK리츠 쪽에 안내했다”고 말했다. 이어 “서울시 심의를 올리기에 앞서 미디어파사드 설치가 인근 문화재에 영향이 없는 지에 대해서도 문화재청과 협의돼 있어야 한다”고 덧붙였다.

서울시에 문의한 결과 “좋은빛위원회 심의를 거쳐서 인정하는 경우에 한해 (미디어파사드를) 설치할 수 있다”는 답변을 받았다. 이 경우 설치 가능 구역은 서울도시계획포털 ‘미디어파사드 시설기준 및 미디어시설물 설치관리 기준’에 있으며 총 4가지다.

미디어파사드 시설기준 및 미디어시설물 설치관리 기준 일부캡처 (자료=서울도시계획포털)

세부적으로 △제4종 조명환경관리구역에 속하며 대로(25m) 이상 도로에 면하는 필지 △대로에 면하지 않더라도 ‘명동·남대문·북창동 관광특구’, ‘동대문 패션타운 관광특구’, ‘종로·청계 관광특구’, ‘강남 마이스특구’, ‘잠실특구’, ‘디지털미디어시티(DMC)’ 등은 설치 가능(단 패션특구는 지정기간에 한해서 미디어파사드 장식조명 운영) △서울시 및 자치구가 추진한 미디어파사드 장식조명 특화거리 마스터플랜이 수립된 경우 △기타 행사, 축제 등 수립된 계획 또는 미디어파사드 장식조명 계획이 지구단위계획에 포함해 수립된 계획이다.

SK리츠 관계자는 “(유관 기관으로부터) 미디어파사드 설치 자체를 거부 받은 적은 없다”며 “세종문화회관 미디어파사드처럼 상업용 목적이 아닌 미디어파사드일 경우 종로타워에도 설치가 가능한 것으로 알고 있다”고 말했다. 이어 “계속 계획을 수정하고 시장 상품성 검증을 진행하고 있다”고 덧붙였다.