가양동 CJ부지 '지식산업센터 개발' 정상화…이르면 내년 6월 '첫 삽'

[이데일리 김성수 기자] 서울 강서구 가양동 CJ공장부지 개발사업이 이르면 내년 6월경 ‘첫 삽’을 뜬다. 김태우 전 강서구청장이 구청장 직에서 물러난 후로 중단됐던 사업이 정상화됐다.

다만 고금리로 지식산업센터 등 수익형부동산 시장이 여전히 ‘빙하기’인 만큼 내년 기준금리 인하 여부가 사업성에 주요 변수다. 오른 공사비와 이자비용이 수익성을 낮추는 요소인 만큼 금리 하락으로 이자비용이라도 줄어들면 사업성이 개선될 수 있다.

◇ 내년 기준금리 인하 여부, 사업성 ‘주요 변수’

28일 부동산업계에 따르면 인창개발은 이르면 내년 6월 서울 강서구 가양동 CJ 공장부지 일원에 지식산업센터 등 개발사업의 착공 및 분양을 함께 진행할 계획이다. 진교훈 강서구청장은 지난달 13일 ‘가양동 CJ공장부지 개발 일부 허가’를 제1호로 결재했다.

서울 강서구 가양동 CJ공장부지 위치도 (자료=서울시)

이 사업은 서울 강서구 가양1동 92-1번지 일대(가양동 CJ 공장부지 1BL, 2BL) 준공업지역 11만2587㎡(약 3만4117평)에 지식산업센터, 판매시설 및 문화집회시설 등을 짓는 프로젝트다. 시행사는 인창개발, 시공사는 현대건설이다.

총 사업비 4조원을 들여 서울 강남구 삼성동 코엑스보다 1.7배 큰 복합시설을 조성하는 게 골자다. 해당 부지는 터가 넓고 마곡 도시개발지구와 인접한 데다 서울지하철 9호선 양천향교역과 가까워서 서울 내 드문 ‘알짜배기’ 부지로 꼽힌다.

B1·B2·B3블록은 산업부지로 만들어지며, 기반시설로 어린이공원과 도로, 주차장이 들어선다. 서울시는 도시관리계획(가양동 CJ공장부지 지구단위계획 및 특별계획구역 세부개발계획) 결정(변경) 및 지형도면을 지난 16일 고시했다.

블록별로는 △1BL 지하 7층~지상 11층, 연면적 2만7064㎡ 규모 업무시설, 판매시설, 교육연구시설 △2BL 지하 4층~지상 12층, 연면적 2만5425㎡ 규모 공장, 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 노유자시설이 지어진다.

다만 내년에 기준금리가 인하될지 여부가 사업성에 주요 변수다. 고금리로 지식산업센터 등 수익형부동산에 대한 수요가 여전히 위축돼 있어서다. 오른 공사비와 이자비용이 수익성을 떨어트리는 요소인 만큼 금리 하락으로 이자비용이라도 줄면 사업성이 개선될 수 있다.

본 프로젝트파이낸싱(PF)을 제공하는 금융회사들은 금리를 통상 10% 이상으로 높게 부르는 것으로 전해졌다. 시공사가 시공능력평가순위 10위권이 아닐 경우 금리는 12~13% 수준이다. 법정 최고금리는 20%다.

부동산업계 관계자는 “대우건설이 시공사일 경우 본PF 금리가 10% 정도”라며 “같은 10대 시공사여도 현대차그룹이 모기업인 현대건설은 금리가 조금 더 저렴하다”고 말했다.

가양동 CJ 공장부지 개발사업장은 현대건설이 시공사 및 연대보증인을 맡고 있어서 브릿지론 금리가 5~6% 수준으로 낮다. 한국은행은 오는 30일 금융통화위원회에서 기준금리를 동결할 것으로 예상된다.

가양동 CJ공장부지 일대 (사진=김성수 기자)

◇ 금리 하락→이자비용 줄면 사업성 개선 가능

이 사업장 관련 유동화증권은 다음달부터 대거 만기를 맞지만, 기초자산이 브릿지론인 만큼 착공 전까지 계속 연장될 것으로 보인다.

특수목적회사(SPC) 가은하이모가 발행한 1150억원 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)는 다음달 21일 만기가 돌아온다. KB증권은 이 유동화 거래의 주관회사, 업무수탁자, 자산관리자를 맡고 있다.

해당 ABSTB의 기초자산은 가은하이모가 지난달 인창개발과 체결한 대출약정에 따라 지난 9일 인창개발에 실행한 원금 1150억원 대출채권이다.

대출이자는 약정한 고정금리로 산정해서 대출실행일에 전액 선급한다. 또한 대출원금은 다음달 20일로 설정된 대출만기일에 일시상환하는 조건이다.

가은하이모는 지난달 현대건설과 자금보충 및 조건부 채무인수약정서를 체결해서 ABSTB의 상환능력을 높였다. 가은하이모 자산관리계좌에서 인출 가능한 금액이 ABSTB를 상환하는 데 부족할 경우 현대건설은 가은하이모에 이 자금을 대여할 의무를 부담한다.

또한 현대건설이 자금보충의무를 이행하지 않거나 자금보충약정 해제 또는 해지로 자금보충의무를 부담하지 않게 되는 경우 등 사유가 발생하면, 현대건설은 인창개발이 대출약정에 따라 가은하이모에 부담하는 대출원리금 등 일체의 채무를 중첩적으로 인수해서 변제해야 한다.

SPC 위드지엠제십일차가 발행한 560억원 ABCP는 내년 2월 6일 만기다. 이 유동화 거래의 주관회사는 키움증권이며, 기초자산은 위드지엠제십일차가 작년 2월 체결한 대출약정에 따라 인창개발에 대해 보유한 원금 560억원 대출채권이다.

업무수탁자 및 자산관리자도 키움증권이 맡고 있다. 현대건설은 위드지엠제십일차에 대한 자금보충 의무가 있으며, 이를 이행하지 않으면 기초자산 채무를 인수해야 한다.

이밖에 각 유동화증권 만기는 △뉴스타원펌가양 690억원 ABCP 내년 3월 13일(주관회사 KB증권) △굿에스에프제사차 310억원 ABCP 내년 4월 5일(주관회사 우리종합금융) △골든선셋제일차 890억원 ABCP 내년 4월 18일(주관회사 미래에셋증권) △스트롱와이제이제일차 3200억원 ABCP 내년 5월 22일(주관회사 KB증권) △아델라컨설팅 800억원 ABCP 내년 11월 21일(주관회사 부국증권)이다.

현대건설은 인창개발이 굿에스에프제사차, 골든선셋제일차, 아델라컨설팅 등에 부담하는 일체의 채무에 대한 연대보증을 약정했다.