청담동 '랜드마크' 프리마 호텔 개발사업, 리파이낸싱 '안간힘'

[이데일리 김성수 기자] 서울 강남구 ‘청담동 프리마 호텔’ 부지 개발사업장이 ‘리파이낸싱’(자금 재조달)에 성공할지 주목된다. 브릿지론 4640억원이 연장되지 않아서 대주단과 시행사가 협의하는 중이다.

이 사업장은 배우 장동건·고소영 부부가 거주하는 ‘더펜트하우스 청담’(PH129) 근처에 있다. 또한 최근 서울시 디자인 공모에 선정된 만큼 청담동의 ‘랜드마크 건물’이 될 것으로 기대된다.

청담동 프리마 호텔 (사진=김성수 기자)

◇ 브릿지론 4640억, 지난달 16일 만기…대주단과 협의중

6일 금융투자업계에 따르면 서울 강남구 청담동 프리마 호텔 개발사업장은 최근 리파이낸싱 문제가 발생했다. 브릿지론 4640억원이 지난달 16일 만기 도래했는데 대출 연장이 안 돼서 대주단과 시행사 르피에드청담피에프브이(PFV)가 협의하는 중이다.

청담동 프리마 호텔 개발사업은 서울 강남구 청담동 52-3, 52-7번지 일원에 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등을 신축해 분양하는 사업이다. 사업장은 서울지하철 7호선 청담역에서 걸어서 10분, PH129에서 걸어서 8분 걸린다.

르피에드청담PFV는 해당 필지를 개발해서 분양, 매각할 계획이다. 주요 주주는 △데몬스(지분율 84.99%) △무궁화신탁(5%) △미래개발3(0.01%) △기타(10%) 등이다. 데몬스, 미래개발3은 시행사 미래인의 특수관계자다.

앞서 르피에드청담PFV는 작년 5월 체결한 대출약정에 따라 대주들로부터 총 4640억원 한도 대출을 받았었다. 당시 메리츠증권이 전체 주관을 맡아서 브릿지론을 조달했다.

금융투자업계 관계자는 “리파이낸싱만 메리츠증권이 주관하려고 했던 건데 조건이 안 맞아서 잘 안 됐다”며 “대주단과 차주(르피에드청담PFV)가 협의를 해야 한다”고 말했다.

브릿지론의 각 트랜치별 금액은 △공동 1순위 2700억원(금리 4.5%) △공동 2순위 700억원(금리 5.0%) △공동 3순위 600억원(금리 6.0%) △공동 4순위 500억원(금리 7.0%) △5순위 140억원(금리 7.0%)이다.

(자료=감사보고서)

순위별 대출기관은 △공동 1순위 새마을금고중앙회, 롯데카드, 광주은행, 비씨카드, 하나캐피탈, 우리금융캐피탈 △공동 2순위 하나캐피탈, 우리금융캐피탈, BNK캐피탈, 신한캐피탈, DGB캐피탈, 농심캐피탈, NH투자증권 △공동 3순위 신한은행, DB캐피탈, 라임스톤제일차, M캐피탈 △공동 4순위 마운틴네트제일차, 상상인플러스저축은행, 온타리오, 락슈미춘천, KB증권, 웰릭스렌탈, 아하엘림제3차 △5순위 퍼시픽네온제일차다.

다올투자증권, BNK투자증권은 위 브릿지론 중에서도 후순위(4·5순위) 채권을 유동화한 거래의 주관사를 맡고 있다. 5순위 채권자인 특수목적법인(SPC) 퍼시픽네온제일차는 작년 5월 16일 원금 140억원 대출을 일시에 실행했다.

퍼시픽네온제일차는 이 대출채권을 기초자산으로 140억원 한도 프로젝트파이낸싱(PF) 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. ABSTB 만기는 지난달 16일이었다. 이 유동화 거래의 주관회사가 다올투자증권이다. 업무수탁자, 자산관리자, 유동성 및 신용보강기관도 다올투자증권이 맡고 있다.

공동 4순위인 SPC 락슈미춘천은 200억원 한도 PF ABSTB를 발행했다. 이 증권도 지난달 16일 만기였다. 유동화거래 주관회사, 업무수탁자, 자산관리자, 유동성 및 신용보강기관은 BNK투자증권이다.

이밖에 르피에드청담PFV는 미래인, 건설미래, 호주건설로부터 운영자금을 대출받았다. 각 회사가 대출해준 운영자금은 작년 말 기준 △미래인 110억3100만원 △건설미래 130억2900만원 △호주건설 120억원이다. 금리는 4.6%로 동일하다.

◇ 서울시 디자인 공모 선정돼…용적률 등 건축규제 완화

이 사업장(강남구 청담동 테라리움)은 지난달 31일 서울시 ‘도시·건축 창의·혁신디자인 시범사업’ 대상지 공모에 선정됐다. 희림종합건축사사무소, 오디에이(ODA)가 협업해서 만든 외관설계도를 서울시가 채택한 것.

서울 강남구 청담동 테라리움 혁신디자인안 (자료=서울시)

서울시 자료를 보면 이 사업장 디자인은 “중층부에 제안된 독창적 스카이가든과 공원형의 실내 테라리움을 조성했다”는 평가를 받았다. 테라리움은 라틴어로 ‘테라’(terra·땅)와 ‘아리움’(arium·용기)의 합성어다.

오목한 투명 용기 속에 흙과 식물, 장식 소품을 넣어 식물을 가꾸는 것을 뜻한다. 유리병에 물을 채워 물고기를 키우는 것이 아니라 토양을 채워 식물을 키우거나 동물을 사육 및 전시하는 용기를 말한다.

아직 브릿지론 단계라서 시공사는 정해지지 않았다. 시공사가 정해지면 내부설계도 만들어진다.

이번 서울시 공모에 선정된 사업지들은 창의적·독창적 디자인의 건축물을 지을 수 있도록 시에서 다양한 건축규제를 배제 또는 완화해준다. 예컨대 높이 적용을 배제받거나 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 시행령 최대용적률의 1.2배 이내까지 완화될 수 있다.

이번에 선정된 6개 작품은 △어반테이블(종로구 관철동) △테라스형 도심 녹화 주거단지(강남구 청담동) △테라리움(강남구 청담동) △K-프로젝트 복합문화시설(성동구 성수동2가) △도화서길 업무시설(종로구 수송동) △서울 트윈픽스(강남구 역삼동)다.

선정된 기획디자인(안)은 향후 사업 시행을 위한 용적률, 높이 등 세부 인센티브 항목과 인센티브량을 건축위원회 심의를 거쳐 결정한다.

또한 도시관리계획 수립(변경)에 필요한 기획디자인(안)의 경우 관련 계획과의 정합성, 적정성 여부에 대한 검토 및 조정 절차를 밟을 계획이다.