'교보타워 1.4배' 강남 르메르디앙 개발 밑그림 임박…내년 말 착공

[이데일리 김성수 기자] 서울 강남 르메르디앙 호텔 부지를 ‘교보타워 1.4배’ 규모 복합시설로 탈바꿈시킬 계획의 밑그림이 곧 완성된다. 서울시와 사업주체의 사전협상이 곧 마무리될 예정이어서다.

이 사업은 시행사 웰스어드바이저스와 현대건설, 마스턴투자운용, 메리츠증권, 메리츠화재, 메리츠캐피탈이 같이 진행하고 있다. 사업주체 측은 다음달 말 서울시 디자인 공모 결과가 나오면 설계를 확정하고, 인허가 신청도 그에 맞춰 진행할 예정이다. 내년 말 착공이 목표다.

강남 르메르디앙 호텔 부지 (사진=김성수 기자)

◇ 사전협상 곧 마무리…다음달 말 디자인 공모 발표

5일 서울시에 따르면 시는 강남 르메르디앙 호텔 부지 복합개발사업 관련해서 사업시행자와 진행해온 사업계획안 사전협상을 조만간 마무리한다. 양측은 대부분 쟁점에 대해서 논의를 마친 상태다.

사전협상 제도란 5000㎡ 이상 대규모 부지의 개발에 대해 인·허가권자인 서울시와 민간사업자가 협상을 거쳐 도시계획변경 등 구체적 개발계획을 수립하는 제도다. 시는 용도지역 상향 등에 따라 발생하는 계획이득(개발이익) 일부를 공공기여로 확보해서 지역 여건 개선과 필요시설 조성 등에 활용한다.

강남 르메르디앙 호텔 개발사업은 서울 강남구 역삼동 602번지 일원 1만362.5㎡ 규모 호텔부지에 지하 7층~지상 31층, 연면적 13만3165㎡ 규모의 업무·상업·숙박시설로 구성된 복합시설을 짓는 사업이다. 마스턴제116호강남프리미어프로젝트금융투자(PFV)가 사업시행자를 맡아 진행하고 있다.

마스턴제116호강남프리미어PFV의 주주별 지분율은 △시행사 웰스어드바이저스 55% △시공사 현대건설 29.99% △마스턴투자운용 5% △메리츠증권 4.01% △메리츠화재해상보험 3% △메리츠캐피탈 3% 순이다.

(자료=서울시)

사업시행자가 제안한 복합시설은 △업무시설 3만5587㎡ △숙박시설 1만749㎡ △판매·근린생활시설 1만6765㎡ 등으로 구성돼 있다.

주거시설로는 도시형생활주택 및 오피스텔, 다세대주택도 계획됐다. 연면적은 13만3165㎡로, 개발면적만 비교하면 인근 강남 교보타워(9만2717㎡)의 약 1.4배 규모다.

토지 용도지역 변경(사업지 중 제3종 일반주거지역→일반상업지역으로 상향)으로 약 2573억원의 공공기여가 발생할 계획이며, 협상과정에서 세부적인 활용방안을 결정한다.

사업시행자는 다음달 31일 서울시 디자인 공모 결과가 나오면 설계를 확정하고, 인허가 신청도 그에 맞춰 진행할 예정이다. 이후 서울시 지구단위계획 결정 및 각종 인허가 절차 등을 거쳐 이르면 내년 말 착공을 목표로 삼고 있다.

앞서 서울시는 ‘도시·건축 창의·혁신디자인 시범사업’ 대상지 공모를 진행, 지난 5월 19일부터 제안서를 접수받았다. 공모에 선정된 대상지들은 창의적·독창적 디자인의 건축물을 지을 수 있도록 시에서 다양한 건축규제를 배제 또는 완화해준다.

선정된 사업지는 조경, 건폐율, 대지안의 공지, 건축물 높이 제한 및 일조 등 확보를 위한 높이의 적용을 배제받을 수 있다. 또한 용적률의 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 시행령 최대용적률의 1.2배 이내까지 완화될 수 있다.

사업자 측은 이번 공모에 ’강남 르메르디앙 호텔 개발사업‘과 서울 용산구 이태원동 ’크라운호텔 개발사업‘을 지원했으며, 두 곳 모두 1차 선정이 됐다. 오는 26일 워크샵(설계안 프리젠테이션)을 거쳐 다음달 31일 최종 대상지에 선정될 것을 기대하고 있다.

이 사업지의 경우 세계적 건축가 도미니크 페로가 서울의 ‘내·외사산’ 형상을 담아 건축계획을 설계한다.

강남 르메르디앙 호텔부지 복합개발 건축디자인 제안(안) (자료=서울시)

◇ PF대출 1000억 9월 만기…현대건설 ‘연대보증’

사업시행자는 지난 2021년 9월 대주들과 체결한 대출약정에 따라 총 7700억원 한도 내에서 대출을 순차적으로 받았다. 트랜치별 대출약정금은 △트랜치A 4800억원 △트랜치B 1400억원 △트랜치C 1500억원이다.

대주 간 주요 담보 및 상환순위는 트랜치A, 트랜치B, 트랜치C 대출 순서다. 트랜치C 대주 중에는 특수목적법인(SPC) 힐스테이트베스트제일차가 포함돼있다. 힐스테이트베스트제일차는 지난 2021년 9월 30일 사업자 측에 원금 1000억원을 일시에 대출해줬다. 대출 만기일은 오는 9월 27일이다.

또한 힐스테이트베스트제일차는 이 대출채권을 기초자산으로 해서 1000억원 규모 프로젝트파이낸싱(PF) 자산담보부 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. 이 ABSTB 만기는 오는 9월 27일로 대출 만기일과 동일하다.

대출이자는 유동화증권 발행기간과 동일하게 설정된 이자기간에 대해 기업어음(A1, 91일물) 수익률에 연동하는 변동금리로 산정해서 매 이자기간의 초일에 선급된다.

이베스트투자증권은 이 PF대출 유동화 거래의 주관회사이자 유동화증권 매입보장기관, 자산관리자를 맡고 있다. 업무수탁자는 다올투자증권, 법률자문기관은 법무법인(유한) 태평양이다.

기초자산인 PF대출의 상환 가능성은 사업자의 신용도 및 이 사업의 현금흐름 등에 따라 달라진다. 이에 시공사 현대건설은 대출약정금의 100%를 한도로 힐스테이트베스트제일차 등 트랜치C 대주에 부담하는 일체의 채무에 대해 연대보증을 약정했다.

이로써 기초자산인 대출채권의 신용도를 높였다. 또한 유동화증권의 차환발행 위험은 힐스테이트베스트제일차가 지난 2021년 9월 이베스트투자증권과 체결한 유동화증권 인수 및 매입보장약정으로 통제하고 있다.

이베스트투자증권은 이 약정에 따라 힐스테이트베스트제일차가 발행하는 유동화증권 중 각 발행일에 다 팔리지 않은 잔여 유동화증권을 매입할 의무를 진다. 다만 △기초자산의 연대보증인인 현대건설의 무보증사채 또는 기업 유효신용등급이 A- 이하로 떨어지는 경우 △기초자산의 기한이익이 상실된 경우 등에는 유동화증권 매입의무를 부담하지 않는다.

(자료=감사보고서)

현재는 총 대출금에 다소 변동이 생겼다. 감사보고서를 보면 회사 장기차입금은 작년 말 기준 8241억원, 단기대여금은 10억940만원으로 집계됐다.

장기차입금 대출기관을 금리별로 보면 △5% 현대건설(700억원) △3.4% 새마을금고중앙회(2415억원), 현대해상화재보험(967억원), 인트그린제사차(773억원), 농협은행(486억원) △4.8% JB우리캐피탈(300억원), 디앙스트제일차(100억원), IBK캐피탈(300억원), 산은캐피탈(200억원), KB캐피탈(250억원), DGB캐피탈(50억원), 키움캐피탈(100억원), 한국캐피탈(100억원) △6.43% 힐스테이트베스트제일차(1000억원) △5.35% 해피니스블루(500억원) 등이다.

(자료=감사보고서)