'새 오피스' 들어설 서울 세운3-3·9구역…연말까지 기존 건물 철거한다

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 중구 세운재정비촉진지구 도시정비형 재개발사업 3-3구역, 3-9구역이 연말까지 철거를 진행한다. 세운 3-3구역, 3-9구역을 비롯한 을지로 일대에는 지상 32층~41층 규모 프라임급 오피스 5개동이 신축된다.

특히 신축되는 건물 1층에는 개방감 있는 로비가 만들어져 공공에 개방되며, 지하 공간은 서울지하철 2·3호선 환승역인 을지로3가역 및 을지로 지하상가와 통합 개발된다. 시민들이 지하철 등 대중교통을 이용하면서 지역 내 이동이 용이하게끔 하기 위해서다.

◇ 세운3-3, 착공 ‘눈앞’…세운3-9, 연말까지 기존건물 철거

9일 부동산업계에 따르면 서울 중구 세운 재정비촉진지구 도시정비형 재개발사업 3-3구역, 3-9구역이 연말까지 철거를 진행한다. 세운3-3구역은 서울 중구 을지로3가 152번지, 202번지 일대 위치한다. 이 일대에는 지하 8층~지상 20층 규모 업무시설, 근린생활시설이 들어서게 된다.

(자료=업계, 중구청)

중구청에 따르면 세운3-3구역은 현재 관리처분계획인가를 받은 상태로, 시공사는 아직 선정되지 않았다.

세운3-9구역은 서울 중구 을지로3가 240-1번지에 있다. 지하 9층~지상 26층 공동주택(432가구), 판매시설을 짓는 사업이다. 현재 사업시행계획인가 단계까지 왔다. 두 구역 모두 연말까지 기존 건물을 해체하고, 해체폐기물을 처리할 예정이다.

‘사업시행계획인가’란 토지이용계획, 건축물 높이 및 용적률에 관한 건축계획, 정비기반시설 등 설치계획, 이주대책 등 정비사업을 위한 포괄적이고 구체적인 계획(마스터플랜)이 행정청 인가로 효력이 발생하는 것을 말한다.

‘관리처분계획인가’는 사업비, 조합원 자산 등 재산 처분과 관련된 계획을 확정하는 단계다. 정비사업에서 사업시행계획인가, 조합원 분양신청, 관리처분계획인가를 받고 나면 철거 및 착공을 할 수 있게 된다.

(자료=업계, 중구청)

세운상가 일대는 지난 1967년 세운상가, 현대상가 건립을 시작으로 형성됐다. 세운청계상가, 세운대림상가, 삼풍상가, PJ호텔, 인현상가, 진양상가 등이 건립됐으며 전기·전자 등 도심산업의 메카로 성장하면서 서울의 명물로 자리매김했다.

하지만 강남개발로 고급 주거지의 명성과 상권이 이동하면서 쇠퇴의 길을 걷게 됐다. 이에 1979년 정비계획이 처음으로 수립됐다.

또한 세운지구는 목조건축물(54%)과 1970년 이전에 지어진 건축물(72%)의 비율이 도심 평균을 훨씬 넘고, 구역 내부에는 사람과 오토바이만 겨우 진출입이 가능해 차량 접근이 어려워 화재 등 대규모 재난에 취약하다.

이런 열악한 주변 환경을 피해 산업체가 이주하고, 일부 구역의 사업 시행자들이 세입자를 이주시켜 공실이 증가하고 있다. 이에 따라 서울시는 이 일대를 점진적으로 개발해서 창조 문화산업 중심지로 변모시키려 하고 있다.

◇ 을지로 일대 ‘A급 오피스’ 대거 공급…‘개방형 녹지’ 조성

세운 3-3구역, 3-9구역을 비롯한 을지로 일대에는 지상 32층~41층 규모 프라임급 오피스 5개동이 신축된다. 이들 오피스는 ‘공급 가뭄’을 겪는 서울시내 A급 오피스 시장에 ‘단비’가 될 전망이다.

특히 신축될 건물 1층에는 쾌적하고 개방감 있는 로비가 만들어져 공공에 개방된다.

앞서 서울시는 작년 10월 제9차 도시재정비위원회를 개최해서 이같은 내용의 ‘세운3-2·3, 3-8·9·10, 6-3-3 재정비촉진구역 재정비촉진계획(변경) 결정(안)’을 수정가결 했다.

세운3-2·3, 3-8·9·10, 6-3-3 재정비촉진구역 신축 건축물 조감도(안) (자료=서울시)

세운 재정비촉진지구 내 위치한 위 구역들은 기존에 사업시행인가를 받아 중·소규모 개발로 추진되고 있었다.

다만 지난 2022년 4월 발표된 서울시 녹지생태도심 재창조 전략에 따라 구역을 통합 확대해서 개방형녹지를 도입하는 것으로 재정비촉진계획을 변경했다.

‘개방형 녹지’란 민간대지 내 지상에서 공중이 자유롭게 이용할 수 있는 상부가 개방된 녹지공간을 말한다.

또한 ‘녹지생태도심 재창조 프로젝트’는 서울시가 부동산 개발주체에 건축물 높이와 용적률 등 건축규제를 풀어주는 대신, 그 대가로 얻는 공공기여에 공원과 녹지를 만들어서 시민에게 제공하게끔 하는 정책이다.

대지 내 건축물의 면적을 줄이고 저층부에 녹지와 개방형 공공공간을 조성해 시민 누구나 자유롭게 휴식할 수 있는 환경을 제공하는 것이 목표다. 개발업체 입장에선 높아진 이자비용, 원자재 가격으로 부동산 개발 수익성이 크게 낮아졌는데 용적률 인센티브를 받으면 수익성이 높아지는 효과가 있다.

세운3-2·3구역 동측과 세운3-8·9·10구역 북측 개방형 녹지 예시(안) (자료=서울시)

오세훈 서울시장이 추구하는 ‘녹지 생태 도심’의 모델은 일본 도쿄 도심 한복판에 있는 숲 ‘오테마치 포레스트’다.

작년 시에서 수정가결된 세운 재정비촉진계획(안)의 주요 내용은 낙후된 지역을 고밀·복합개발해서 지상의 풍부한 녹지와 어우러진 대규모 업무 인프라를 공급하는 것이다.

이를 위해 해당 구역의 용도지역을 ‘중심상업지역’으로 상향하며, 건폐율 60%를 50% 이하로 축소해서 지상부 개방형녹지를 최대한 확보할 계획이다.

이에 따라 △세운3-2·3구역은 용적률 1525% 이하, 높이 193m 이하 △세운3-8·9·10구역은 용적률 1555% 이하, 높이 203m 이하 △세운6-3-3구역은 용적률 1429% 이하, 높이 166m 이하로 결정됐다.

구역별로 확보되는 개방형 녹지는 △세운3-2·3구역 3712.92㎡(45.06%) △세운3-8·9·10구역 5055.19㎡(48.8%) △세운6-3-3구역 1843.35㎡다. 해당 구역 전체에 확보되는 녹지 규모는 약 1만㎡다.

세운3-2·3, 세운3-8·9·10구역과 을지로 지하공간 연계 (자료=서울시)

또한 신축되는 건물의 지하공간은 서울지하철 2·3호선 환승역인 을지로3가역 및 을지로 지하상가와 통합 개발된다. 시민들이 지하철 등 대중교통을 이용하면서 지역 내 이동이 용이하게끔 하기 위해서다.

지하 공간에는 다양한 문화여가시설을 조성해서 시민들이 지상 개방형녹지와 더불어 자유롭게 이용하도록 계획했다. 건물 최상층에는 남산 등 서울도심 대표 경관자원을 조망할 수 있는 입지 특성을 활용해 전망대 2개소를 조성하고 시민에게 개방한다.