힐튼호텔 개발사업, 2000억 브릿지론 '만기 연장' 성공

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 이지스자산운용이 참여한 와이디427피에프브이(PFV)가 ‘밀레니엄 힐튼 서울’(힐튼호텔) 개발 관련 브릿지론 연장에 성공했다. 대출 만기가 종전 시점에서 8개월 연장된 것이다.

와이디427PFV의 신용도 및 사업에서 발생하는 현금흐름에 따라 대출 상환 가능성에 불확실성이 있다. 이에 따라 시공사 현대건설이 2000억원 한도에서 연대보증을 제공하고 있다.

◇ 트랜치D 만기, 지난달 24일→내년 1월 24일로 연장

3일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용이 참여한 와이디427피에프브이(PFV)가 힐튼호텔 개발 관련 브릿지론 만기 연장에 성공했다.

이 사업 관련 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 2000억원의 종전 만기는 지난달 24일이었는데, 내년 1월 24일로 8개월 연장된 것.

(자료=토지이음, 국토교통부, 서울시, 중구청, 업계 등)

시행사 와이디427PFV는 서울시 중구 남대문로 5가 395번지 외 10필지 일원에 있는 힐튼호텔 시설을 매입 후 철거 및 재건축해서 지하 9층~지상 20층, 총 2개동 업무시설 및 판매시설 등을 개발할 예정이다. 현대건설이 시공사로 참여하고 있다.

이 사업지는 서울 중구 양동 도시정비형재개발구역 제4-2, 7지구에 해당한다.

와이디427PFV 주주들 지분율을 보면 작년 말 기준 최대주주는 국민은행이다. 국민은행(이지스일반사모부동산투자신탁421호의 신탁업자)의 지분율은 보통주 61.95%, 제1종 종류주 82.25%다.

종류주식은 보통주와 달리 이익배당, 잔여재산 분배, 의결권 행사, 상환 및 전환에 대해 특수한 권리를 가진 주식이다. 시공사 현대건설은 보통주 30.0%만 있고 제1종 종류주는 없다.

다른 금융회사 지분율은 △신한은행 보통주 3.50%, 제1종 종류주 8.18% △신한투자증권 보통주 2.10%, 제1종 종류주 4.91% △신한캐피탈 보통주 1.40%, 제1종 종류주 3.27% △이지스자산운용 보통주 1.05%, 제1종 종류주 1.39%다.

앞서 와이디427PFV는 지난 2022년 2월 체결한 대출약정서에 따라 다수 대주들로부터 총 1조4400억원 한도 대출을 받았다. 트랜치별 대출 약정금은 △트랜치A 8400억원 △트랜치B 2500억원 △트랜치C 1500억원 △트랜치D 2000억원.

주요 담보권 행사 및 상환에 있어 트랜치A 대출에서 트랜치D 대출 순으로 우선순위가 있다. 이 중 트랜치D 2000억원의 만기가 지난달 24일이었다. 특수목적회사(SPC) 엠에스밀레니엄제일차가 500억원, 엠에스밀레니엄제이차가 1500억원을 대출해줬다.

SPC 프라임플로우는 와이디427PFV 및 복수의 대주들과 지난달 대출약정서에 대한 변경약정을 체결해서 트랜치D 대출의 신규 대주로 참여했다.

또한 프라임플로우는 와이디427PFV에 실행하는 원금 2000억원 대출을 기초로 1000억원 자산유동화 기업어음(ABCP)을 발행했고, 1000억원 자산유동화 담보부대출(ABL)을 조달했다.

(자료=감사보고서)

◇ 현대건설 ‘연대보증’…트랜치D 약정금 2000억 한도

프라임플로우는 추후 와이디427PFV로부터 상환받는 대출원리금 등을 재원으로 ABCP 및 ABL을 상환할 예정이다. ABCP, ABL은 모두 내년 1월 24일 만기다.

기초자산인 트랜치D 대출채권 중 1000억원에 대한 이자는 대출실행일(지난달 24일)로부터 대출만기일(내년 1월 24일)까지로 설정된 이자기간에 대해 고정금리로 산정해서 선급된다.

나머지 1000억원에 대한 이자는 3개월 단위로 설정된 매 이자기간(마지막 이자기간은 대출만기일까지로 함)에 대해 고정금리로 산정해서 선급된다.

대출원금은 내년 1월 24일로 설정된 대출만기일에 일시상환되는 조건이지만, 약정된 조건에 따른 조기상환이 가능하다.

프라임플로우가 조달한 1000억원은 SPC 프라임쉐어로부터 실행받은 1000억원 대출로 마련했다. 프라임쉐어가 프라임플로우에 실행한 대출의 만기일은 오는 8월 23일이다.

이를 기초자산 삼아서 프라임쉐어가 발행한 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)도 만기가 동일(오는 8월 23일)하다. 이 유동화거래의 주관회사 및 자산관리자는 이베스트투자증권이며, 업무수탁자는 하이투자증권이다.

프라임플로우, 프라임쉐어가 보유한 대출채권의 상환 가능성은 와이디427PFV의 신용도 및 사업에서 발생하는 현금흐름 등에 따라 달라진다. 다만 여기에 불확실성이 있는 만큼 시공사 현대건설이 연대보증을 서서 대출채권의 신용도를 높이고 있다.

현대건설은 대출약정 및 연대보증계약에 따라 트랜치D 대출약정금의 100%를 한도로 와이디427PFV가 프라임플로우에 부담하는 대출원리금 등 일체의 채무에 대해 연대보증을 약정했다.

이밖에 SPC 와이에프아이남산은 트랜치C 대출의 대주로 와이디427PFV에 원금 200억원을 대출해줬다. 기존 대출만기일은 지난달 24일이었지만, 대출약정서에 대한 변경약정서가 체결됨에 따라 만기가 내년 1월 24일로 8개월 늦춰졌다.

와이에프아이남산은 해당 대출채권을 기초로 유동화증권(ABSTB)을 차환 발행해오고 있다. 이 ABSTB는 제13회차까지 발행될 경우 만기가 내년 1월 24일이다.

유동화증권의 주요 상환재원은 기초자산인 대출채권 원리금(원금 200억원) 및 유동화증권 차환발행 대금 등이다. 와이디427PFV가 대출원리금을 지급하지 못하거나, 유동화증권 차환발행이 이뤄지지 않으면 유동화증권 상환재원이 부족할 수 있다.

와이에프아이남산은 이같은 위험을 통제하기 위해 유안타증권과 대출채권 매입확약서를 체결했다. 유안타증권은 와이에프아이남산 자산관리계좌 잔액이 유동화증권 원리금을 지급하기 부족한 경우 △와이에프아이남산으로부터 대출채권을 매입하거나 △와이에프아이남산이 발행하는 사모사채를 200억원 한도에서 인수할 의무를 부담하고 있다.