한숨 돌린 롯데건설…'제2 판교' 노리는 마곡 마이스 급물살

[이데일리 김성수 기자] 롯데건설과 메리츠증권이 컨소시엄으로 진행 중인 서울 마곡마이스 단지 개발사업이 ‘급물살’을 타고 있다. 두 회사가 1조5000억원 규모 투자협약을 맺어 롯데건설의 유동성 위기가 가라앉은 만큼 사업 추진동력이 생겼다.

준공 시점은 오는 2024년으로 예상된다. 총 1조3600억원 규모 차입금이 오는 2025년 만기가 돌아오는 만큼 자금조달 문제도 없을 것으로 보인다. 단지가 완성돼 마곡에 오피스가 대량 공급되면 ‘제2의 판교’로서 위상을 갖출 것이라는 기대감도 나온다.

◇ 롯데건설, 유동성 위기 해소…마곡 마이스개발 ‘박차’

11일 강서구청 및 금융투자업계에 따르면 롯데건설, 메리츠증권이 컨소시엄으로 진행 중인 서울 마곡마이스 단지 개발사업은 지난 2021년 5월 28일 착공 후 공사가 진행 중이다.

마곡 마이스개발 단지 위치도 (자료=마곡 산업단지 홈페이지)

서울 마곡마이스 단지 개발사업은 서울 강서구 마곡지구에 업무시설, 호텔, 컨벤션센터, 문화시설 등 다양한 용도가 복합된 대규모 마이스(MICE·기업회의 포상관광 컨벤션 전시) 단지를 짓는 사업이다.

단지는 서울지하철 5호선 마곡역과 9호선·공항철도 환승역인 마곡나루역 사이에 위치해 있다. 지하 보행공간을 조성해서 지하철역과 서울식물원까지 연결한다.

이 사업은 ‘마곡마이스PFV’가 총괄하고 있다. 마곡마이스PFV는 롯데건설(보통주 지분율 22.4%, 1종 종류주식 7.5%), SD AMC(2종 종류주식 4.9%), 다원디자인(3종 종류주식 17.7%), 메리츠증권(6종 종류주식 12.5%), 대저건설(4종 종류주식 15%) 등이 공동으로 투자·설립한 회사다.

롯데건설은 작년 레고랜드 사태 이후 유동성 위기에 휘말렸다. 하지만 롯데정밀화학 등 그룹 계열사로부터 수혈받은 9000억원을 조기 상환한데다, 최근 메리츠증권 주간으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 채권을 매각해 1조5000억원을 확보하면서 한숨 돌린 상태다.

이번에 매각한 채권은 롯데건설이 보증하는 PF 사업에서 자산유동화기업어음(ABCP) 등 채권을 대상으로 이뤄졌다. 롯데건설 관계자는 “PF 차환 성공, 회사채 완판, 롯데 계열사 대여금 조기상환과 더불어 이번 메리츠증권과의 협약으로 한층 더 안정적인 재무구조를 확보했다”고 말했다.

◇ 총 1.4조 기관투자자들 차입금, 2025년 일괄 만기도래

롯데건설의 유동성 위기가 가라앉은 만큼 마곡 마이스개발 사업도 한층 추진동력을 얻었다.

마곡마이스PFV 감사보고서를 보면 지난 2021년 말 기준 차입금이 트랜치A, 트랜치B 합쳐 총 1조3600억원이다. 만기는 일괄적으로 오는 2025년 1월 17일 돌아온다. 메리츠증권이 다수 기관투자자에 셀다운(채권을 증권화해 트렌치 상품으로 재매각)한 만큼 ABCP 발행은 하지 않고 있다.

(자료=마곡마이스PFV 감사보고서)

트랜치A 차입금은 총 1조900억원이다. 순위별로는 △선순위 5700억원 △중순위 2200억원 △후순위 3000억원로 돼 있다. 순위별 연 이자율은 선순위 4.3%, 중순위 6.3%, 후순위 3.1% 순이다. 미국 연방준비제도(연준)와 한국은행이 급격한 기준금리 인상을 단행하기 전에 대출금리를 정한 것인 만큼 입지대비 금리가 다소 낮은 측면도 있다.

트랜치B 차입금은 총 2700억원이다. △선순위 1130억원 △중순위 1000억원 △후순위 570억원으로 구성돼 있다. 연 이자율은 선순위 3.8%, 중순위 5.8%, 후순위 3.1%다.

◇ 오피스 등 대량 공급…“제2의 판교 위상 갖출 것” 전망

마곡마이스 단지 개발사업이 완료되면 마곡지구의 업무·상업용 기능이 더 강화될 것으로 보인다. 마곡지구에는 LG사이언스파크, 롯데, 코오롱 등 국내 대기업 90여곳의 연구개발(R&D) 시설이 있는데, 여기에 ‘업무·전시·컨벤션·호텔’ 기능까지 더해지는 것이다.

마곡 마이스단지 개발 현황 (자료=삼성증권 보고서)

전체 대지면적은 8만2721㎡로 마포구 서울월드컵경기장의 9배 수준이다. 연면적은 82만㎡ 규모로 강남구 코엑스(46만㎡)의 약 2배 크기다. 총 4개 블록(CP1, CP2, CP3-1, CP3-2)으로 구성돼 있다. 시공사는 롯데건설, 신동아건설, 금호건설, 대저건설이다.

가장 큰 CP1블록(대지면적 3만1824㎡)은 마곡동 767번지 일대에 있다. 지하 7층∼지상 13층, 5개동, 연면적 32만6061㎡ 규모 문화 및 집회시설, 업무시설, 관광숙박시설(호텔), 판매시설이 들어선다. 공사비는 4969억원, 공사기간은 오는 2024년 9월까지(예정)다.

마곡동 767-4번지 일대 CP2블록(대지면적 2만812㎡)에는 지하 6층∼지상 15층, 5개동, 연면적 19만8724㎡ 규모 업무시설, 생활숙박시설(롯데캐슬 르웨스트), 판매시설이 건축된다. 공사비는 3023억원, 공사기간은 오는 2024년 6~7월까지(예정)다.

CP3-2블록(대지면적 1만4847㎡)은 마곡동 768-1번지 일대에 있다. 지하 7층~지상 12층, 4개동, 연면적 15만9287㎡ 규모 업무·판매시설이 들어선다. 공사비는 2422억원, 공사기간은 오는 2024년 8월까지(예정)다.

CP3-1블록(대지면적 1만5238㎡)은 CP3-2블록 옆에 붙어있다. 지하 6층~지상 15층, 4개동, 연면적 15만7175㎡ 규모 건물이 들어선다. 병원 연계 서비스, 강습 프로그램 등 다양한 입주민 서비스를 제공하는 노인복지주택이 들어서는 것으로 알려졌다.

단지 완성으로 마곡에 오피스가 대량 공급되면 ‘제2의 판교’로서 위상을 갖출 것이라는 의견도 있다. 이경자 삼성증권 연구원은 보고서에서 “마곡은 각종 정부 지원으로 R&D 업무지구로 육성된다는 점에서 도시의 컨셉이 명확하다”며 “이는 동종 임차인을 유입시키고 클러스터화할 수 있는 경쟁력이자 판교와 유사한 점”이라고 설명했다.

이어 “현재 개발이 진행 중인 마곡MICE 복합단지(르웨스트), CP4구역(원웨스트) 등 구역에 오는 2024년 오피스가 대량 공급될 것”이라며 “이 공급이 완료되면 마곡의 내년 오피스 재고는 100만평에 육박해 판교 수준에 이르게 된다”고 덧붙였다.