"'홈플러스 사태'로 리테일 우려 높지만…이리츠코크렙은 다르다"

[이데일리 김성수 기자] “최근 홈플러스 사태로 리테일 업종에 대한 우려가 많습니다. 하지만 이번 홈플러스 기업회생으로 수익성 낮은 매장이 정리되면 리테일 시장이 더 견고해지고 정상적 영업을 할 수 있는 환경이 조성될 겁니다.” (박종선 코람코자산신탁 이사)

“리츠(REITs·부동산투자회사) 주가가 지난 1~2월 오르니까 개인들은 차익실현을 위해 팔았습니다. 반면 투자 전문가인 기관들은 계속 사들였구요. 제 생각엔 ‘금리’ 때문입니다. 최근 5대 시중은행의 수신금리(예금금리)가 3% 밑으로 떨어진 만큼 대출금리도 떨어질 것 같습니다. 부동산 담보대출 금리도 작년 12월 기준으로 하향 추세고요. 그래서 지난 1~2월 기관들이 들어온 것으로 보입니다.” (조준현 한국리츠협회 본부장)

박종선 코람코자산신탁 이사가 13일 서울 영등포구 여의도동 센터빌딩에서 열린 ‘2025년 3월 리츠 투자간담회(IR)’에서 발언하고 있다. (사진=김성수 기자)

◇ 이리츠코크렙, 2032년까지 ‘책임 임대차’

조준현 한국리츠협회 본부장과 연사들은 13일 한국리츠협회 주최로 서울 영등포구 여의도동 센터빌딩에서 열린 ‘2025년 3월 리츠 투자간담회(IR)’에서 이같이 입을 모았다.

이날 행사에서는 △윤영진 신한리츠운용 이사(신한글로벌액티브리츠) △문성제 제이알투자운용 본부장(제이알글로벌리츠) △박종선 코람코자산신탁 이사(이리츠코크렙) 순으로 발표를 진행했다.

이리츠코크렙은 이랜드리테일의 기업구조조정 자산에 투자하는 상장 리츠다. 정식 명칭은 ‘이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사’며, 이랜드리테일이 보통주 지분 45%를 보유한 최대 주주다.

이밖에 이리츠코크렙 지분 5% 이상을 보유한 주요 주주는 △미래에셋자산운용(지분율 12.24%) △코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사(6.8%) △신한은행(미래에셋TIGER부동산인프라고배당혼합자산상장지수투자, 5.7%) 등이다.

미래에셋자산운용은 집합투자업자로서 신한은행, 국민은행, 농협은행 등에 보유 주식을 신탁하고 있다. 지분율 1% 미만인 소액주주는 전체 주식의 27.57%를 보유하고 있다.

이리츠코크렙 보유자산 (자료=이리츠코크렙)

이리츠코크렙의 직접 보유자산(이리츠코크렙 보유 부동산)은 △NC백화점 야탑점 △뉴코아 아울렛 평촌점 △뉴코아 아울렛 일산점이며, 간접 보유자산은 △2001 아울렛 분당점 △2001 아울렛 중계점이다.

‘간접 보유자산’이란 이리츠코크렙이 지분 100%를 보유한 자(子)리츠 케이비와이즈스타제6호위탁관리부동산투자회사(이하 KB와이즈제6호)가 보유한 자산이라는 뜻이다.

해당 자산에는 이랜드리테일이 오는 2032년 8월 31일까지 장기 책임임대차계약을 맺고 있다. 매년 소비자물가지수(CPI)를 연동해 임대료를 인상하는 구조다. 이에 따라 과거 3개년 동안 임대료가 약 2.5% 인상 적용돼서, 인플레이션 헷지 상품으로 기대받고 있다.

이리츠코크렙은 작년 5월 변동금리(오는 2027년 5월 7일까지 쿠폰금리 CD+1.7% 적용)로 담보대출 리파이낸싱을 완료했다. 해당 금리는 지난 2월 말 기준 4.59%다. 이리츠코크렙 3개 점포가 담보였으며, 대출금액은 2800억원이다.

담보대출을 받은 이유는 회사채 발행보다 금리가 낮기 때문이다. 이리츠코크렙은 작년 말 기준 배당률이 7.01%다. 향후 금리 인하로 대출금리가 낮아지면 배당률이 상승할 여력도 있다.

박종선 코람코자산신탁 이사는 “내년(42기)에는 이리츠코크렙이 리파이낸싱할 수 있는 시기가 된다”며 “대출금리가 더 낮아질 경우 배당률을 더 높일 여력이 있다”고 말했다.

이리츠코크렙 향후 배당 추정 (자료=이리츠코크렙)

◇ 담보부동산, 오피스 등 ‘타용도 개발’ 가능

담보 부동산 자체의 개발가치도 있다. 박 이사는 “이리치코크랩이 보유한 자산들은 현재 영업이 잘 되는 매장들인데다, 향후 리테일 업황이 어려워지면 건물을 부수고 오피스 등 다른 용도로 활용할 수 있다”고 말했다.

이어 “자산들 모두 수도권 중심상업지역 또는 일반상업지역에 있고, 대지면적이 4006.6㎡(약 1212평)에서 최대 8046.8㎡(약 2434평) 규모”라며 “건물 연면적도 대지면적의 10배 정도에 이르러서 용적률도 충분히 갖고 있다”고 설명했다.

최근 리테일 업계는 홈플러스의 기업회생 절차에서 볼 수 있듯 어려움을 겪고 있다. 코로나19 이후 온라인 쇼핑 부문이 빠르게 성장하면서 오프라인 매장에 방문객이 감소해서다.

이랜드그룹도 어려운 리테일 업황을 잘 견디기 위한 방안들을 모색하고 있다. 저수익 점포나 비효율 매장에 대한 효율화 방안을 찾고 있으며, 이랜드그룹의 호텔·레저 사업 계열사 이랜드파크는 유휴 부동산을 매각하고 있다.

박 이사는 “이랜드리테일은 유통 매장을 운영하고 있어서 실적이 좋지 않지만 100% 지배회사 이랜드월드는 뉴발란스, 스파오 등 패션 브랜드를 운영하면서 양호한 실적을 내고 있다”며 “이랜드이츠가 운영하는 애슐리 부문도 매출을 많이 일으키고 있고, 그룹에서도 대규모 자금이 들어가야 될 사업들이 대부분 정리됐다”고 말했다.

이어 “리테일 업황이 어려워지면 소규모 리테일이나 홈플러스 등 폐업을 하는 매장들이 생길 것”이라며 “이 경우 살아남은 곳이 독과점 형태를 갖추면서 경쟁력이 더 높아질 것”이라고 내다봤다.

박 이사는 이리츠코크렙의 성장전략으로 ‘우선주 투자’와 ‘저평가 자산 매입’을 꼽았다.

그는 “앞으로 리테일 자산들이 시장에 매물로 나올텐데 이 중 저평가된 자산을 매입할 것”이라며 “이리츠코크렙이 보유한 자산 중 담보인정비율(LTV)이 남는 자산에 대해 추가 대출을 받고, 보유 현금도 동원할 수 있다”고 말했다. 이어 “가용 현금으로 배당이 높은 우선주에 투자하는 방향도 고려하고 있다”고 덧붙였다.