김동중 NH농협리츠운용 리츠사업본부 본부장은 23일 한국리츠협회 주최로 서울 영등포구 여의도동 센터빌딩에서 열린 ‘2025년 4월 리츠 투자간담회(IR)’에서 이같이 강조했다.
NH올원리츠는 다음달 서울 서초구 서초동 ‘하이트진로 서초사옥’ 매입에 이어 오는 10월 서울 종로구 ‘디타워 돈의문’을 매입할 예정이다. 이로써 배당률이 연 7%로 올라가는 구조로 설계했다.
하이트진로 서초사옥 ‘역세권·임차인·개발호재’
NH올원리츠는 NH농협그룹의 상업용 부동산 투자 플랫폼이다. 오피스, 물류센터로 구성된 코어플러스 급 자산을 기초자산으로 담고 있다.
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자산가액은 8228억원이며, 작년 말 공정가치 대비 차입금 기준으로 담보인정비율(LTV) 52%다. 임대율은 지난 3월 기준 97.5%, 차입금리는 지난 3월 가중평균 기준 4.2% 수준이다.
NH올원리츠는 서울 서초구 오피스빌딩 ‘하이트진로 서초사옥’을 다음달 2400억원에 매입하는 것을 추진하고 있다. 신규 자(子)리츠(NH9호)를 설립한 후 자산을 매입할 예정이다.
김동중 본부장은 “자본금에 대해서는 모(母)리츠의 주식담보대출로 자리츠 자본금을 조달할 계획”이라며 “선순위와 중순위 대출 구조를 활용해서 전체 매입 자금을 충당할 것”이라고 설명했다.
하이트진로 서초사옥은 서울 서초구 서초동 1445-14번지 일원에 있으며 지하 3층~지상 18층, 연면적 3만7076.46㎡(1만1215.63평) 규모다. 해당 매물은 입지, 양호한 임차인, 개발호재 등 ‘3박자’를 갖췄다.
지하철 3호선 남부터미널역에서 걸어서 3분 거리에 있고, 하이트진로가 장기 마스터 리스로 사용 중이다. 마스터 리스(Master Lease)란 특정 임차인 혹은 개발업체가 건물 전체를 장기로 임차한 후 이를 재임대해서 관리하는 사업 방식이다.
잔여 임대차 기간은 약 7년 2개월(2032년 6월 28일까지)이다.
오는 10월 ‘디타워 돈의문’ 수익증권 300억 매입
또한 건물 주변에 개발 호재가 여럿 있다. 서울시는 서초구 방배동 서리풀 공원과 연계해서 미래형 업무·문화시설을 담은 복합업무거점을 조성할 계획이다.
서울시는 크게 3가지 존(구역)을 만들겠다는 구상을 갖고 있다. △서초~강남 업무기능을 강화하는 첨단융합(IT·바이오 등) 업무복합단지 △2호선 서초역~공공시설 등~서리풀공원~7호선 내방역을 연결하는 도심 속 시민참여형 복합 공공공간 △공개 공지로부터 서리풀공원까지 이어지는 문화거점공간 등이다.
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KB자산운용은 이 건물의 지상 6~17층, 연면적 2만1582.44㎡(6528.69평)를 지난 2022년 9월부터 매각하려 해왔다. 다만 당시 급격한 금리인상으로 부동산 경기가 얼어붙은 만큼 시장 상황을 봐가면서 매각시점을 잡는 쪽으로 무게가 실렸다.
NH올원리츠가 이 건물을 인수할 가격은 2400억원으로, 3.3㎡(평)당 2893만원이다. 부동산 매수 시점에서 계산하는 캡레이트인 ‘이니셜 캡레이트’는 5.45%다.
캡레이트는 부동산 투자 수익률을 나타내는 지표로, 투자금 대비 순영업소득(NOI) 비율을 말한다. 이때 부동산을 매입한 후 처음으로 계산하는 캡레이트가 이니셜 캡레이트다.
앞서 KB자산운용은 이 건물을 지난 2020년 4월 2280억원(3.3㎡당 2800만원 선)에 매입했었다.
또한 NH올원리츠는 오는 10월 내 서울 종로구 오피스빌딩 ‘디타워 돈의문’을 매입할 예정이다. NH오피스2호 펀드로 해당 건물의 수익증권 300억원을 매입한다.
디타워 돈의문은 서울지하철 5호선 서대문역 인근에 있는 지하 7층, 지상 26층, 연면적 8만6224㎡(약 2만6000평) 규모 대형 오피스 빌딩이다. 주요 임차인인 DL그룹이 올해 말 퇴거한 후 농협그룹 사옥으로 활용할 예정이다.
김 본부장은 “하이트진로 서초사옥, 디타워 돈의문은 1개의 신규 자리츠를 통해서 자산을 편입할 계획”이라며 “디타워 돈의문 수익증권 300억원에 대해서는 자본구조가 조금 더 구체적으로 확정되면 다음 IR에서 설명드리겠다”고 말했다.
이날 행사에는 △김성환 디앤디인베스트먼트 투자1본부 본부장(디앤디플랫폼리츠) △현준호 롯데에이엠씨 리츠사업부문 부문장(롯데리츠) △김동중 NH농협리츠운용 리츠사업본부 본부장(NH올원리츠) 순으로 발표를 진행했다.
