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다만 코레일이 시행에 나선 것은 역설적으로 용산국제업무지구라는 거대한 땅(49만 5000㎡)을 매입할 시행사를 찾지 못했기 때문이다. 앞서 2013년 사업시행자(드림허브)의 부도 때문에 사업이 10년 가까이 표류했다. 결국 지난해 말 가장 땅 지분이 많은(72%) 코레일이 시행사(지분 70%)로 나섰다.
이후 코레일은 올 1월 ‘단지분양 IR 전담팀’을 새롭게 구성했다. 규모는 부장급을 포함해 5명이다. 이들은 분양계획을 수립하는 파트와 국내 투자 및 해외 투자를 유치하는 파트로 나뉘어 업무를 수행한다. 업무시설과 주거시설 등 분양 단지별로 업무를 구분해 전문성을 살렸다. 시장분석·공고와 입찰 등 제도 정비도 전담한다.
국제업무지구라는 목표답게 해외 부동산 수요자 모시기에도 열을 올리고 있다. 코레일은 지난달 프랑스 칸에서 열린 국제 부동산 박람회 미핌(MIPIM)에 참여해 용산국제업무지구 등을 알리기도 했다. 올 11월에는 분양 홍보관을 본격 운영하며 투자자 및 관계자들에게 실질적인 정보를 제공할 예정이다.
코레일 관계자는 “그간 코레일이 시행사업을 하려 해도 과도한 부채비율(265%) 때문에 공사채를 발행하기가 어려웠다”면서 “코레일이 땅을, SH공사(지분 30%)가 사업자금을 조달하는 모델을 처음으로 만들었다. 앞으로 다른 개발에도 적용할 수 있을 것”이라고 설명했다.
코레일은 용산국제업무지구 개발을 통해 8조원의 수익을 거둘 것으로 기대하고 있다. 현재 코레일 부채가 약 22조원인 것을 보면 36%에 해당하는 숫자다.
관건은 시행사로 체질을 바꾸고 있는 코레일이 향후에도 개발을 통해 부채를 줄일 수 있느냐다. 현재 코레일 매출 대부분은 운송수입으로 이뤄져 있다. 하지만 KTX 기준 14년간 운임이 동결돼 고질적인 부채 문제는 오히려 악화하고 있다. 특히 2033년경에는 KTX 초기 버전(KTX-1) 열차를 교체해야 하는데, 비용만 5조원이 필요할 것으로 추산된다. 이 때문에 지속적인 땅 개발만이 부채를 지속적으로 낮추는 데 도움이 될 거라는 시각이다.
다만 문제는 코레일이 개발할 수 있는 부가가치가 큰 땅이 얼마 안 된다는 것이다. 철도 관련 부지의 상당수는 국유지(국가철도공단 소유)다. 코레일이 개발할 만한 땅은 용산국제업무지구처럼 과거 정비창이거나 차량기지 등이 이전하며 남는 땅, 철도지하화 등을 통해서 가능하다.
전문가들은 코레일이 큰 수익을 남길 수 있는 시행에 관심을 돌려야 한다고 조언했다. 임광균 송원대 철도경영학과 교수는 “홍콩 최대 지하철 노선 운영사인 MTR은 부동산 개발로 버는 돈이 회사 총 매출에 40%를 차지한다”면서 “우리는 운임도 마음대로 못 올리는 형국이다. LH처럼 땅을 팔든가, 직접 건물을 지어 분양 수익을 창출하는 등 방법을 궁리해야 한다”고 말했다.
